【事故物件マンションとは】購入・売却をする前に知っておきたい豆知識

はじめに

マンションの購入や売却を考える際、避けては通れない可能性の一つに「事故物件」があります。 

「所有するマンションが事故物件になってしまったらどうしよう」 
「価格が安いなら事故物件も検討したいけど、実際どうなの？」

この記事では、そんな疑問や不安を抱える方々のために、事故物件（心理的瑕疵物件）の正確な定義、信頼できる調べ方、売却や購入におけるメリット・デメリット、そして具体的な対処法までを徹底的に解説します。事故物件公示サイトの正しい見方や、価格動向についても触れ、後悔しないための知識を網羅的にお届けします。

マンション取引における事故物件の問題は、多くの方が不安を感じるポイントです。しかし、正しい情報を知ることで、冷静な判断と適切な対応が可能になります。

事故物件とは？マンションにおける定義と告知義務

「事故物件」という言葉は日常的によく耳にしますが、不動産取引における正確な定義や、どのような場合に告知する義務があるのかを正しく理解しておくことが重要です。特にマンションの取引においては、専有部分だけでなく共用部分での事案も関わってくる場合があります。

「心理的瑕疵物件」としての事故物件

不動産取引において「事故物件」とは、法律用語で「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」と呼ばれるものの一つです。瑕疵とは、キズや欠陥を意味し、心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去にその物件で発生した出来事によって、買主や借主が心理的に「住みたくない」「使いたくない」と感じる可能性のある事柄を指します。

具体的には、その物件の室内や敷地内で過去に自殺、他殺、火災による死亡事故、あるいは長期間放置された孤独死などがあった場合が該当します。これらの事実は、買主や借主の購入・賃借の意思決定に大きな影響を与える可能性があるため、不動産取引においては重要な情報として扱われます。

告知義務の範囲：どんな場合に伝える必要がある？

売主や不動産会社は、買主や借主に対して、心理的瑕疵に該当する事実を告げる「告知義務」を負います。この告知義務の範囲については、長らく明確な基準がなく、個別のケースごとに判断されてきましたが、不動産取引の透明性を高めるため、国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定・公表しました。これにより、一定の判断基準が示されています。

国土交通省のガイドライン（2021年策定）に基づく判断基準

国土交通省のガイドラインでは、宅地建物取引業者が買主・借主に対して告知すべき「人の死」に関する事案について、以下のような基準が示されています。

このガイドラインの策定により、不動産業者が判断に迷うケースが減り、買主・借主にとってはより安心して取引に臨める環境が整備されつつあります。

自然死や日常生活での不慮の事故は？

一方で、ガイドラインでは、原則として告知義務の対象外となるケースも示されています。

つまり、単に「人が亡くなった」という事実だけでは直ちに告知義務が発生するわけではなく、その死因や発見状況などが考慮されます。

告知義務の期間はいつまで？

過去に発生した事案をいつまで告知し続けなければならないのか、という点も気になるところです。これについてもガイドラインで一定の目安が示されています。

賃貸借取引の場合
事案発生（特殊清掃等が必要な場合はその処置が完了した時）から概ね3年間は告知することが基本とされています。3年を経過した後は、原則として告知は不要とされていますが、事件性の高さや周囲への影響の度合いによっては、3年を超えても告知が推奨されるケースもあります。

売買取引の場合
賃貸借取引のような明確な期間制限は設けられていません。売買物件は買主が長期間にわたり所有し、その資産価値にも影響が及ぶ可能性があるためです。事案の重大性、買主がその事実を知っていれば購入しなかったであろうと客観的に考えられるかどうかなどを総合的に判断し、告知の要否が決まります。したがって、10年前、20年前の出来事であっても、それが重大な事件であれば告知が必要となる場合があります。

このように、特にマンションの売買においては、告知義務の期間が曖昧な側面もあるため、売主や不動産会社は慎重な判断が求められます。

マンション特有の注意点：共用部分での事案

一戸建てとは異なり、マンションの場合は、個々の住戸である「専有部分」の他に、エントランス、廊下、階段、エレベーター、バルコニー（専用使用権はあるが構造上は共用部分）、駐車場、集会室といった「共用部分」が存在します。

専有部分で発生した事案はもちろん告知義務の対象となりますが、マンションの共用部分で重大な事件や事故が発生した場合も、それが物件全体の評価や住み心地に影響を与えると考えられる場合は、告知の対象となることがあります。例えば、マンションのエントランスで殺人事件があった、屋上から投身自殺があったといったケースでは、たとえ自分の購入しようとしている専有部分とは直接関係なくても、心理的な抵抗を感じる人は少なくありません。

そのため、マンションの事故物件情報を調べる際には、専有部分だけでなく、共用部分に関する情報にも注意を払う必要があります。

【マンションの事故物件】効果的な調べ方と注意すべきサイト情報

購入を検討しているマンションが事故物件ではないか、あるいは所有しているマンションが過去に何らかの事案を抱えていないか、気になる場合の調べ方にはいくつかの方法があります。しかし、それぞれの方法にはメリットと限界があるため、複数の情報を組み合わせて判断することが重要です。

不動産会社への確認：告知義務の徹底

最も基本的かつ重要な確認方法は、取引を仲介する不動産会社に直接尋ねることです。宅地建物取引業法では、不動産会社は買主や借主に対して、物件に関する重要な事項を説明する義務（重要事項説明義務）を負っています。心理的瑕疵は、この「重要な事項」に該当します。

不動産会社の責任
信頼できる不動産会社であれば、売主から得た情報や自社で調査した情報に基づき、事故物件である場合は必ずその事実と内容を告知します。もし意図的に隠して契約させた場合、不動産会社は宅地建物取引業法違反となり、行政処分や損害賠償責任を問われる可能性があります。

確認の仕方
内覧時や契約前の重要事項説明の際に、改めて「この物件で過去に事件や事故、自殺などはありましたか？」と具体的に質問してみましょう。曖昧な回答であれば、その理由やさらに詳しい情報を求めることが大切です。

売主自身が個人で売買する場合（不動産会社を介さない場合）は、告知漏れのリスクも考えられますが、不動産会社が仲介に入る場合は、専門家としての調査と告知が期待できます。

事故物件公示サイト・アプリの活用法と限界

インターネット上には、事故物件の情報を収集・公開しているウェブサイトやスマートフォンアプリが存在します。これらは手軽に情報を得る手段として利用者が増えています。

代表的な事故物件検索サイトの紹介

日本で最もよく知られている事故物件公示サイトの一つに「大島てる」があります。このサイトでは、地図上で物件の所在地を指定したり、住所で検索したりすることで、過去に事件や事故があったとされる物件の情報（事件の概要、発生時期など）が投稿・共有されています。その他にも、同様の趣旨を持つサイトやアプリがいくつか存在します。

これらのサイトは、ユーザーからの情報提供に基づいてデータベースが構築されているケースが多く、広範囲の情報をカバーしている場合があります。

サイト情報の見方と注意点

事故物件公示サイトは便利なツールですが、利用する際には以下の点に十分注意する必要があります。

これらのサイトを利用する場合は、不動産会社からの情報や他の調査方法と併せて、総合的に判断するための補助的なツールとして活用するのが賢明です。

周辺への聞き込み：慎重なアプローチが必要

時間と手間はかかりますが、購入を検討しているマンションの近隣住民や、マンションの管理人（管理員）にそれとなく話を聞いてみるという方法も考えられます。長年住んでいる人や、日頃からマンションの状況を把握している管理人であれば、過去に何か変わったことがなかったか、といった情報を得られる可能性があります。

しかし、この方法にはいくつかの注意点があります。

聞き込みを行う場合は、あくまで自然な会話の中で、相手に負担をかけない範囲で行うべきです。

過去の報道や事件記録の調査

重大な事件や事故が発生した場合、過去に新聞やテレビ、インターネットニュースなどで報道されている可能性があります。物件名や所在地、時期などをキーワードにして検索してみることで、情報が見つかることがあります。また、地域の図書館などで過去の新聞縮刷版を調べるという方法も考えられます。

ただし、これも万能ではありません。

この方法は、他の情報と照らし合わせるための一つの手がかりとして有効な場合があります。

現地内覧時のチェックポイント

実際に物件を内覧する際には、書類や情報だけでなく、自分の五感を活用して何か違和感がないかを確認することも大切です。

これらのチェックポイントは、あくまで「何かおかしいかもしれない」という気づきのきっかけであり、これらがあったからといって直ちに事故物件と断定できるわけではありません。しかし、気になる点があれば、不動産会社に率直に質問してみるべきでしょう。

購入前に知っておきたい！事故物件マンションのメリット・デメリット

事故物件と聞くと、多くの人はネガティブなイメージを抱きがちですが、購入を検討する際にはメリットとデメリットの両面を冷静に比較することが重要です。特にマンションの場合、立地や管理状態なども考慮に入れる必要があります。

【メリット】最大の魅力は価格の安さ

事故物件の最大のメリットは、やはり価格が一般的な相場よりも安く設定される傾向にあることです。

一般的なマンション相場との価格差

事故の内容（自殺、他殺、孤独死など）、事件性、経過年数、物件の立地条件、室内の状態などによって一概には言えませんが、一般的には周辺の同等なマンションの相場と比較して1割～5割程度安くなるケースが多いとされています。

リフォーム・リノベーション費用の捻出

物件を安く購入できた分、浮いた予算をリフォームやリノベーション費用に充てることができます。特に心理的な抵抗を和らげるために、内装を一新したり、間取りを変更したりすることを考える場合、このメリットは大きいでしょう。

自分の好みに合わせてフルリフォームを行い、過去の出来事の痕跡を物理的にも心理的にも払拭することで、新たな気持ちで生活をスタートできる可能性があります。

【デメリット】心理的影響と将来的な懸念

価格的なメリットがある一方で、事故物件には無視できないデメリットも存在します。

心理的な抵抗感・ストレス

最も大きなデメリットは、やはり心理的な抵抗感です。物件で過去に不幸な出来事があったという事実を知った上で生活することに対して、不安や恐怖、嫌悪感などを抱く人は少なくありません。

といった精神的なストレスを感じ続ける可能性があり、日常生活に影響が出ることも考えられます。この点は個人の感受性によるところが大きいため、自分自身がどこまで許容できるのかを慎重に見極める必要があります。

再売却時・賃貸時の難易度と価格下落リスク

将来的にそのマンションを売却したり、賃貸に出したりすることを考えた場合、事故物件であるという事実は再びハンディキャップとなります。

長期的な資産価値という観点では、通常の物件に比べて不利になる可能性が高いことを理解しておく必要があります。

ローン審査への影響は？

「事故物件だと住宅ローンの審査に通りにくいのでは？」と心配される方もいますが、事故物件であること自体が直接的に住宅ローンの審査に大きく影響するわけではありません。金融機関が審査で重視するのは、主に申込者の返済能力（年収、勤務先、勤続年数、他の借入状況など）と物件の担保評価額です。

ただし、事故物件は担保評価額が通常の物件よりも低く評価される傾向があります。担保評価額が低いと、希望する融資額に満たない場合や、場合によっては融資が承認されない可能性もゼロではありません。この点については、事前に金融機関や不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

周辺住民の目や風評

特に小規模なマンションや地域コミュニティが密接な場所では、過去の事件や事故が噂として広まりやすく、住んでいることに対して周囲から特別な目で見られたり、風評被害を受けたりする可能性も考慮しておく必要があります。

大規模なマンションであれば比較的気にならないかもしれませんが、近隣との関係性を重視する人にとってはデメリットとなる可能性があります。

所有マンションが事故物件に…冷静な対処と売却方法一覧

万が一、ご自身が所有するマンションで不幸な出来事が発生し、いわゆる事故物件となってしまった場合、パニックにならず冷静に対処することが重要です。ここでは、初期対応から具体的な売却方法までを解説します。

まず行うべき初期対処

事態が発生した直後は、感情的になりがちですが、以下の点を順序立てて行うことが大切です。

状況の正確な把握と記録

必要に応じた特殊清掃・原状回復

ご遺体の発見が遅れた場合や、事件現場となった場合には、血液や体液による汚損、異臭などが発生していることがあります。このような場合は、通常のハウスクリーニングでは対応できないため、専門の「特殊清掃」業者に依頼する必要があります。

これらの費用は高額になる場合もありますが、放置すると物件の価値をさらに下げることになるため、速やかに行うことが推奨されます。

専門家（不動産会社、弁護士など）への相談

今後の対応について、信頼できる不動産会社や、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。

早めに専門家の意見を聞くことで、精神的な負担を軽減し、適切な次のステップに進むことができます。

【売却方法１】不動産仲介：一般市場での売却

最も一般的な売却方法で、不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入希望者を探す方法です。

じっくり時間をかけてでも、少しでも高く売りたい場合に適した方法です。

【売却方法２】専門の買取業者へ売却：スピーディーな処分

事故物件を専門に、あるいは積極的に取り扱っている不動産買取業者に、マンションを直接買い取ってもらう方法です。これが、速やかに処分できる可能性が最も高い方法の一つと言えます。

買取業者の特徴: 買取業者は、買い取った物件をリフォームしたり、一定期間保有した後に再販したり、賃貸物件として運用したりします。事故物件の扱いに慣れているため、スムーズな取引が期待できます。

多少価格が安くなっても、早く確実に手放したい、手間をかけたくないという場合に有効な選択肢です。

【売却方法３】賃貸として活用する（売却が難しい場合）

すぐに売却するのが難しい場合や、手放したくない事情がある場合は、賃貸物件として貸し出すという選択肢もあります。

長期的な視点で運用できる場合に検討できる方法です。

（参考）お祓いや供養について

所有するマンションが事故物件となった場合、心理的な区切りをつけるため、あるいは次の入居者や買主の安心感のために、お祓いや供養を行うことを検討する方もいます。

行うかどうかは、売主の考え方や、買主・借主の意向などを考慮して判断するとよいでしょう。

事故物件マンションの価格動向｜高く売ることは可能？

事故物件となってしまったマンションの価格は、通常の物件と比較してどの程度下がるのでしょうか。また、「少しでも高く売りたい」と考えるのは当然ですが、それは可能なのでしょうか。

価格に影響を与える要因

事故物件マンションの価格は、以下のようないくつかの要因によって大きく変動します。

これらの要因が複雑に絡み合って、個々の事故物件マンションの価格が形成されます。

「高く売る」ための戦略と考え方

まず現実として、「事故物件を相場以上で高く売る」というのは非常に困難であると認識しておく必要があります。心理的瑕疵という明確なマイナス要因がある以上、価格で調整せざるを得ないのが一般的です。

しかし、何もせずに諦めるのではなく、損失を最小限に抑えるための努力は可能です。

「高く売る」というよりは、「適正な価格で、できるだけスムーズに売却する」ことを目指すのが現実的なアプローチと言えるでしょう。

リフォーム・リノベーションの効果

事故の痕跡を物理的に消し去り、物件の印象を大きく変えるために、リフォームやリノベーションを行うことは有効な手段の一つです。

ただし、リフォームには当然費用がかかります。かけた費用以上に売却価格が上乗せできるとは限らないため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。どの程度のリフォームを行うべきか、不動産会社とよく相談しましょう。場合によっては、リフォーム費用を買主が負担することを前提に、その分価格を下げて売り出す方が合理的なケースもあります。

買取業者による価格差

専門の買取業者に売却する場合でも、業者によって買取価格には差が出ます。一社だけの査定で決めずに、必ず複数の買取業者に見積もりを依頼し、提示された価格や条件（引き渡し時期、契約不適合責任免責の有無など）を比較検討することが重要です。

業者によっては、得意とする物件の種類やエリア、再販ルートなどが異なるため、査定額に違いが出ることがあります。手間を惜しまずに複数の意見を聞くことで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

こんな人には選択肢？事故物件マンション購入が向いているケース

価格が安いというメリットがある事故物件マンションですが、デメリットも存在するため、誰にでもおすすめできるわけではありません。しかし、以下のような考え方や状況の人にとっては、有力な選択肢の一つとなり得ます。

価格を最優先する人

物件の過去よりも、現在の経済的なメリットを重視する人に向いています。

心理的な抵抗が少ない・割り切れる人

ただし、購入前は「大丈夫」と思っていても、実際に住み始めてから気になり出すケースもあるため、本当に自分が許容できるのか、慎重に自己分析することが大切です。

DIYやリノベーションで自由に空間を創りたい人

事故物件を素材として捉え、自分の手で価値を再生させることに楽しみを見出せる人には良い選択かもしれません。

不動産投資家（利回り重視・短期転売目的ではない）

ある程度のリスクを許容でき、長期的な視点で不動産運用を考えられる経験豊富な投資家であれば、検討の余地があるかもしれません。

まとめ

マンションにおける事故物件は、多くの方にとって心理的なハードルが高いものです。しかし、その定義や告知義務の範囲、信頼できる調べ方、購入や売却におけるメリット・デメリット、そして万が一所有するマンションが事故物件となってしまった場合の適切な対処法を正しく理解することで、過度な不安を抱えることなく、冷静に対応することが可能です。

購入を検討する際は、単に価格が安いという点だけに目を向けるのではなく、ご自身の価値観、ライフプラン、そして心理的な許容度と照らし合わせて、慎重に判断することが何よりも大切です。メリットとデメリットを十分に比較検討し、専門家である不動産会社の意見も参考にしながら、後悔のない選択をしてください。

また、所有するマンションが不測の事態により事故物件となってしまった場合も、一人で抱え込まず、悲観的になる必要はありません。まずは状況を正確に把握し、特殊清掃や原状回復といった必要な措置を講じた上で、不動産会社や弁護士といった専門家と緊密に連携を取りながら、売却、賃貸、あるいはその他の最善の道を探ることが重要です。

この記事が、皆様のマンション取引における事故物件に関する疑問や不安を解消し、より良い意思決定のための一助となれば幸いです。正しい知識を身につけることが、後悔のない不動産取引への第一歩となるでしょう。

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