【初心者向け】マンション vs アパート！初心者向けおすすめ不動産投資について

はじめに

不動産投資の第一歩として物件選びは非常に重要ですが、特に「マンション」と「アパート」の違いや、どちらが自分の投資戦略に合っているのか悩む方は少なくありません。この記事では、不動産投資を検討している皆様、特に初心者の方に向けて、マンションとアパートの基本的な違いから、それぞれの投資用物件としてのメリット・デメリット、資産としての有用性、将来価値、そしてどちらが「おすすめ」なのかを徹底的に比較・解説します。

(※2025年5月現在の情報を基に解説します)

「不動産投資に興味があるけど、マンションとアパートの具体的な違いが分からず、どちらが良いのか判断できない」
「初期費用や利回り、管理の手間など、投資対象として比較した情報が知りたい」
「将来的に安定した収益を得るために、資産価値が維持しやすいのはどちらか不安」
「専門用語が多くて、不動産の違いを理解するのが難しい」

不動産投資は大きな金額が動くため、物件選びに関する不安や疑問は尽きないことでしょう。この記事が、そんなあなたの悩みを解消し、賢い第一歩を踏み出すためのお手伝いができれば幸いです。

まずは基本から！「マンション」と「アパート」の定義と構造上の大きな違い

不動産投資を始める前に、まずは投資対象となる「マンション」と「アパート」が、一般的にどのように区別されているのか、そして最も重要な構造上の違いについて理解を深めましょう。これらの違いが、耐久性や住み心地、さらには投資判断にも大きく影響してきます。

一般的な呼び方と不動産広告における「マンション」「アパート」の使い分け

実は、「マンション」と「アパート」という言葉に法律上の明確な定義はありません。日常会話では、なんとなく「マンションは大きくて立派な建物」「アパートは小規模で木造の建物」といったイメージで使われることが多いのではないでしょうか。

ですが、不動産業界の広告などでは、ある程度の慣習的な使い分けが存在します。一般的には、以下のような基準で区別されることが多いようです。

ただし、これはあくまで目安であり、不動産会社や物件によって「アパート」と表記されていても鉄骨造であったり、「マンション」と名付けられていても小規模であったりするケースも見られます。そのため、名称だけで判断せず、必ず物件の「構造」を確認することが重要です。

決定的な違いは「構造」！頑丈さ、耐用年数、住み心地への影響

マンションとアパートを区別する上で最も本質的な違いは、建物の「構造」です。構造の違いは、建物の頑丈さ（耐久性）、法定耐用年数（税務上の資産価値の評価期間）、そして実際に入居者が感じる住み心地（遮音性、断熱性など）に大きく関わってきます。

構造	説明	特徴	法定耐用年数	建築コスト
木造 （W造: Wood Construction）	主に柱や梁などの骨組みに木材を使用する、日本で古くから用いられている構造です。	建築コストを比較的抑えやすく、工期も短く済む傾向があります。木の特性として調湿性や断熱性に優れている一方、RC造などに比べると耐火性や遮音性は劣る場合があります（近年は技術進歩により性能向上も見られます）。	法定耐用年数: 22年（住宅用）
軽量鉄骨造 （Light Gauge Steel Construction）	厚さ6mm未満の鋼材を骨組みに使用する構造です。プレハブ工法などで多く採用されています。	木造に比べて強度が高く、品質が安定しやすいメリットがあります。工場である程度部材を生産するため、工期が短い傾向があります。建築コストは木造と鉄骨造の中間程度です。	法定耐用年数: 19年または27年（鋼材の厚さによる。住宅用では一般的に短い方が適用されることが多い）
鉄骨造 （S造: Steel Construction）	厚さ6mm以上の鋼材を骨組みに使用する構造です。重量鉄骨造とも呼ばれ、軽量鉄骨造よりも強度が高く、比較的大規模なアパートや低層マンションにも採用されることがあります。	耐震性に優れ、柱や梁が細くても強度を保てるため、比較的自由な間取り設計が可能です。	法定耐用年数: 34年（住宅用）
鉄筋コンクリート造 （RC造: Reinforced Concrete Construction）	鉄筋の骨組みの周りにコンクリートを流し込んで作る構造です。	耐久性、耐火性、耐震性、遮音性に優れています。コンクリートの圧縮力に強い性質と、鉄筋の引張力に強い性質を組み合わせることで、非常に頑丈な構造となります。	法定耐用年数: 47年（住宅用）	木造や軽量鉄骨造に比べて高くなる傾向があります。
鉄骨鉄筋コンクリート造 （SRC造: Steel Reinforced Concrete Construction）	鉄骨（S造）の骨組みの周りを鉄筋コンクリートで覆った構造で、RC造よりもさらに強度が高くなります。主に大規模な高層マンションやビルに採用されます。	RC造よりもさらに高い強度と耐久性を持ち、大スパン（柱と柱の間隔が広い）の空間を作りやすいです。	法定耐用年数: 47年（住宅用）	RC造よりもさらに高くなります。

※法定耐用年数は住宅用の物を記載しております。

規模や法規制から見る「マンション」と「アパート」の違い

建物の構造や規模によって、建築基準法や消防法などの法規制における扱いも異なってきます。

例えば、一定規模以上の共同住宅（特にマンションに多い）では、より厳格な耐火基準や避難設備（非常階段、スプリンクラーなど）の設置が義務付けられます。また、エレベーターの設置基準なども階数によって変わってきます。

これらの法的な違いは、建築コストや維持管理コストにも影響を与えるため、不動産投資の観点からも間接的に関わってくると言えるでしょう。初心者の方は、まず「構造」による基本的な特性の違いを把握することが第一歩です。

区分所有のメリット・デメリット

不動産投資における「マンション」は、大きく分けて「一棟丸ごと所有するケース」と、マンションの一室を所有する「区分所有」のケースがあります。ここでは主に、初心者の方が取り組みやすい区分所有マンションを中心に、投資対象としてのメリット・デメリットを見ていきましょう。

投資用マンションを保有するメリット

高い建物耐久性と資産価値の維持しやすさ（特にRC/SRC造）

前述の通り、RC造やSRC造のマンションは法定耐用年数が長く（47年）、物理的な耐久性にも優れています。適切な維持管理が行われていれば、築年数が経過しても建物の劣化が比較的緩やかで、資産価値が維持されやすい傾向にあります。これは、長期的な不動産投資において大きな安心材料となります。

管理組合による効率的な維持管理と手間削減（区分所有の場合）

区分所有マンションでは、所有者全員で構成される「管理組合」が、共用部分（エントランス、廊下、エレベーター、外壁など）の清掃、点検、修繕などを計画的に行います。日常的な管理業務は管理会社に委託されることが一般的です。

これにより、個々のオーナーが直接維持管理に手間をかける必要が少なく、特に初心者や本業が忙しい方にとっては大きなメリットとなります。大規模修繕も計画的に行われるため、突発的な多額の出費リスクをある程度平準化できます。

金融機関からの融資を受けやすい傾向（担保評価）

RC造・SRC造のマンションは、その耐久性や資産価値の安定性から、金融機関の担保評価が高く出やすい傾向にあります。これにより、不動産投資ローンを利用する際に、比較的有利な条件（金利、融資期間など）で融資を受けられる可能性が高まります。これは、特に初心者が不動産投資を始める上でのハードルを下げる要因の一つです。

幅広い入居者ターゲットと安定した賃貸需要（都市部、駅近など）

マンションは、都市部の駅に近い便利な立地や、住環境の良い場所に建てられることが多く、単身者からDINKS、ファミリーまで幅広い入居者層をターゲットにできます。特に東京23区のような大都市圏では、賃貸需要が安定しているため、空室リスクを比較的低く抑えられる可能性があります。

セキュリティや共用施設の充実による物件力の高さ（差別化要因）

多くのマンションでは、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、セキュリティ設備、ラウンジ、ゲストルーム、フィットネスジムといった共用施設が充実しています。これらは物件の魅力を高め、他の賃貸物件との差別化を図る上で有利に働きます。結果として、入居者付けがしやすくなったり、比較的高めの家賃設定が可能になったりします。

投資用マンションを保有するデメリット

初期投資額が高額になりやすい（物件価格、諸費用）

マンション、特にRC造・SRC造の物件は、建築コストが高いため、アパートに比べて物件価格が高額になる傾向があります。これに伴い、購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）も大きくなります。そのため、ある程度の自己資金が必要となり、初心者にとっては最初のハードルとなる可能性があります。

管理費・修繕積立金の継続的な負担（区分所有の場合）

区分所有マンションでは、毎月「管理費」と「修繕積立金」を管理組合に支払う必要があります。管理費は日常の管理業務に、修繕積立金は将来の大規模修繕に充てられます。これらは家賃収入から差し引かれる経費となり、収益性を圧迫する要因となります。また、長期修繕計画の見直しなどにより、将来的にこれらの費用が値上がりするリスクもあります。

管理組合の運営方針や規約による制約（区分所有の場合）

区分所有マンションでは、管理組合の総会での決定事項や、管理規約に従う必要があります。例えば、リフォームの範囲に制限があったり、ペット飼育に関するルールがあったりします。オーナー自身の意向だけでは自由に物件を変更・運営できない場合がある点はデメリットと言えるでしょう。

一棟所有に比べて利回りが相対的に低くなる傾向（特に都心部）

都心部の区分所有マンションは、物件価格が高い割に家賃の上昇には限界があるため、表面利回りが相対的に低くなる傾向があります。安定性は高いものの、高い収益性を第一に求める投資家にとっては物足りないと感じるかもしれません。

※表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）

建物全体のコントロールができない（区分所有の場合）

区分所有の場合、あくまで一室の所有者であるため、建物全体の運営方針や大規模修繕の時期・内容などについて、直接的なコントロール権を持つことはできません。これらは管理組合の総会での多数決によって決定されます。

アパート一棟所有のメリット・デメリット

次に、アパートを一棟丸ごと所有する不動産投資について、そのメリット・デメリットを見ていきましょう。マンション投資とは異なる魅力と注意点があります。

投資用アパートを保有するメリット

マンションに比べ初期投資額を抑えやすい（特に一棟）

木造や軽量鉄骨造が中心となるアパートは、RC造のマンションに比べて建築コストが安いため、一棟所有であっても、マンション一棟に比べると初期投資額を抑えやすい傾向にあります。これにより、比較的少ない自己資金でも一棟オーナーを目指せる可能性があります。

土地もセットで所有できるため、出口戦略の選択肢が広がる（更地売却、建て替えなど）

アパート一棟投資の大きなメリットは、建物だけでなく土地も所有できる点です。建物が老朽化しても、土地の資産価値は残ります。将来的に、更地として売却したり、駐車場や別の用途で活用したり、あるいは新しいアパートや戸建て賃貸に建て替えたりと、出口戦略（売却や活用の方法）の選択肢が広がります。

設計や管理運営の自由度が高い（オーナーの意向を反映しやすい）

一棟所有であれば、建物の設計段階から関わることで、自分の理想とする間取りや設備仕様を実現しやすくなります。また、入居者募集の条件設定、家賃設定、管理方法（自主管理か委託管理かなど）についても、オーナーの裁量で決定できる範囲が広いため、独自の運営戦略を展開しやすいです。

木造などでは減価償却を早く計上でき、税効果が期待できる期間も（短期的な節税効果）

木造アパートの法定耐用年数は22年と比較的短いため、毎年の減価償却費を大きく計上できます（特に新築や築浅の場合）。減価償却費は実際には支出を伴わない経費であるため、帳簿上の所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を軽減する効果（節税効果）が期待できます。ただし、これはあくまで課税の繰り延べであり、売却時には譲渡所得税の計算に影響します。

土地の条件やプランニング次第で高利回りを実現できる可能性

アパートは、土地の仕入れ価格や建物の建築コストを抑えつつ、入居者ニーズに合った間取りや設備を計画的に導入することで、マンション投資よりも高い表面利回りを実現できる可能性があります。特に地方や郊外では、土地価格が比較的安いため、高利回りを狙いやすい傾向があります。

投資用アパートを保有するデメリット

建物の法定耐用年数がマンション（RC/SRC造）より短く、資産価値の低下スピードが早い傾向

木造（22年）や軽量鉄骨造（19年または27年）のアパートは、RC造マンション（47年）に比べて法定耐用年数が短いです。これは税務上の話ではありますが、一般的に物理的な耐久性もRC造に劣ると見なされることが多く、資産価値の低下スピードが相対的に早い傾向があります。金融機関の評価も厳しくなることがあります。

大規模修繕を含む維持管理の手間とコストがオーナーに直接かかる

アパート一棟の所有者は、建物の維持管理に関する全ての責任を負います。外壁塗装、屋根の葺き替え、給排水設備の更新などの大規模修繕の計画・実施・費用負担は全てオーナーが行う必要があります。区分所有マンションのように修繕積立金制度がないため、将来の修繕費用を計画的に準備しておく必要があります。日常的な清掃や小修繕もオーナーの負担（または委託費用）となります。

金融機関の融資条件が厳しくなったり、融資期間が短くなったりするケースも

前述の法定耐用年数の短さや、担保評価の観点から、アパート投資ローンはマンション投資ローンに比べて融資条件（金利、融資額の上限など）がやや厳しくなったり、融資期間が短く設定されたりするケースがあります。特に木造アパートではその傾向が見られます。

入居者の質や空室対策など、運営ノウハウがより求められる

アパート経営は、入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去時の原状回復など、運営に関するあらゆる業務をオーナー自身が行うか、管理会社に適切に指示する必要があります。入居者の質を見極めることや、空室を出さないための効果的な対策を講じるなど、マンション投資（特に区分所有で管理委託する場合）よりも高度な運営ノウハウが求められると言えるでしょう。

セキュリティや防音性などがマンションに劣る場合があり、入居者募集で不利になることも

一般的に、木造や軽量鉄骨造のアパートは、RC造のマンションに比べてセキュリティ設備（オートロックなど）が簡素であったり、壁の防音性が低かったりする場合があります。これらの点は、入居者が物件を選ぶ際の比較ポイントとなり、特に若い女性や音に敏感な人からは敬遠される可能性があります。入居者募集で不利にならないよう、設計段階での配慮や、後付けの対策が必要になることもあります。

「マンション」vs「アパート」投資対象としての有用性と将来価値

不動産投資の対象として「マンション」と「アパート」を比較する際、収益性、資産価値の維持、流動性、税金、リスク分散といった多角的な視点から検討することが重要です。どちらが優れているという単純な話ではなく、それぞれの特性を理解し、自身の投資目標と照らし合わせることが肝心です。

収益性（利回り）で比較：表面だけでは見えない実態

利回りは、不動産投資の収益性を測る重要な指標です。

一般的に、アパート一棟投資は、マンション（特に都心部の区分所有）投資に比べて、物件価格が相対的に安く、部屋数も多いため、表面利回りは高く出やすい傾向があります。

しかし、実質利回りで比較することが重要です。アパートは前述の通り、修繕費や管理費がオーナー負担となるため、諸経費がマンション（区分所有で管理費・修繕積立金が明確な場合）よりも変動しやすく、実質利回りが表面利回りから大きく下がることもあります。一方、マンションは管理費・修繕積立金が毎月かかりますが、大規模修繕の負担がある程度平準化されるため、長期的なキャッシュフローは見通しやすいかもしれません。ただし、都心部のマンションは物件価格が高いため、実質利回りも低めになる傾向があります。

初心者は、表面利回りの高さだけに目を奪われず、必ず実質利回りや長期的な収支計画をシミュレーションすることが大切です。

資産価値の維持・向上：長期的な視点での「不動産」価値

不動産投資は長期戦です。目先の利回りだけでなく、将来的な資産価値がどうなるかを見極める必要があります。

立地の重要性：駅からの距離、周辺環境、将来の発展性など、両物件に共通する最重要ポイント

これはマンション、アパート双方に共通する、資産価値を左右する最も重要な要素です。

建物の構造とメンテナンス：耐用年数と適切な修繕が資産価値を左右

土地の価値：アパートは土地の資産価値が重要。マンション（区分）は土地持分が小さい

流動性（売却のしやすさ）：いざという時の換金性

不動産投資においては、将来的に物件を売却する際の「売りやすさ（流動性）」も重要なポイントです。

税金面の違い：固定資産税、都市計画税、減価償却費

不動産投資には税金がつきものです。

リスク分散の観点：区分マンション vs 一棟アパート

あなたにはどっちがおすすめ？投資スタイル別選択ガイド

ここまで「マンション」と「アパート」の様々な違いを見てきましたが、結局どちらが自分に合っているのでしょうか。あなたの投資スタイルや目的によって、「おすすめ」の物件タイプは異なります。

初めての不動産投資なら？

不動産投資が全くの初心者で、まずは少額から始めてみたい、管理の手間もできるだけかけたくないという方には、中古の区分所有マンション（特にワンルームタイプ）がおすすめされることが多いです。

手間をかけずに安定収入を目指したいなら？

本業が忙しく、不動産投資にあまり手間や時間をかけられないが、長期的に安定した家賃収入を得たいという方には、管理状態の良い都心部の区分所有マンションが向いているでしょう。

積極的に物件運営に関与し、高利回りを目指したいなら？

不動産投資にある程度の手間をかけることを厭わず、自身のアイデアや努力で物件価値を高め、より高い利回りを目指したいというアクティブな投資家には、地方や郊外の一棟アパートが面白い選択肢となることがあります。

土地という資産も重視したいなら？

建物だけでなく、土地という実物資産としての価値も重視したいと考える方には、一棟アパートが適しています。

資金力とリスク許容度に応じた選択

最終的には、ご自身の「自己資金額」「借入可能な金額（融資枠）」「どの程度のリスクを取れるか（リスク許容度）」によって、最適な選択肢は大きく変わってきます。

まずはご自身の財務状況と投資に対するスタンスを明確にすることが、物件選びの第一歩となります。

まとめ

「マンション」と「アパート」、それぞれに不動産投資対象としての魅力と注意点があり、どちらが一方的に優れているというわけではありません。ご自身の投資目的、資金計画、リスク許容度、そしてどのような不動産オーナーになりたいかによって、「おすすめ」の選択は大きく異なります。

マンション投資は、特に区分所有の場合、管理の手間が少なく、資産価値の安定性や融資の受けやすさといった面で、初心者にも取り組みやすいメリットがあります。一方で、初期投資額が高めになりやすく、利回りが比較的低い傾向があることも理解しておく必要があります。

アパート投資は、一棟所有の場合、土地も手に入るという大きな魅力があり、運営の自由度が高く、高利回りを狙える可能性も秘めています。しかし、維持管理の手間やコストが直接オーナーにかかり、運営ノウハウもより求められるため、ある程度不動産投資にコミットできる方向けと言えるでしょう。

本記事で解説した「マンション」と「アパート」の構造的な違い、投資対象としてのメリット・デメリット、資産価値や将来価値に関する比較検討が、あなたの物件選びの一助となれば幸いです。

最も重要なことは、ご自身の状況を客観的に把握し、無理のない範囲で不動産投資をスタートすることです。そして、物件選びに際しては、信頼できる不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家にも積極的に相談し、多角的な情報を得ながら、ご自身にとって最適な「不動産投資」の第一歩を踏み出してください。慎重かつ戦略的な物件選びが、将来の安定した資産形成へと繋がるでしょう。