マンションと戸建て、どっちがいい？費用・資産価値・住み心地を比較

2025-09-112025-09-12

マイホーム購入で多くの人が最初に直面する「マンションか、戸建てか」という究極の選択。この記事では、後悔しない家選びのために重要な「費用」「資産価値」「住み心地」という3つの観点から、両者を徹底比較します。

固定資産税や維持費などの生涯コストから、将来の売りやすさ、防犯性や騒音問題まで、具体的なデータを交えて客観的に解説。

納得のいくマイホーム選びへ、自信を持って次の一歩を踏み出しましょう。

あなたはどっち派？マンションと戸建て、それぞれ向いている人の特徴

本格的な比較に入る前に、まずは結論から見ていきましょう。ご自身のライフスタイルや価値観がどちらに近いか、イメージしながら読み進めてみてください。

マンションが向いている人の特徴

立地や利便性を優先したい人
- 駅からの距離や都心へのアクセス、周辺の商業施設の充実度を重視する場合、マンションは条件に合う物件を見つけやすい傾向があります。
セキュリティを重視する人
- オートロックや防犯カメラ、管理人が常駐している物件も多く、防犯面での安心感を求める方に向いています。
維持管理の手間を省きたい人
- 共用部分の清掃や管理は管理会社が行うため、手間をかけずに快適な住環境を維持したい方に最適です。
将来的に住み替えを考えている人
- 一般的に、立地が良いマンションは戸建てに比べて流動性が高いとされており、売却や賃貸に出しやすいケースが多いです。
フラットな生活動線を求める人
- ワンフロアで生活が完結するため、階段の上り下りがなく、老後も安心して暮らせます。

戸建てが向いている人の特徴

プライバシーを重視し、のびのび暮らしたい人
- 独立性が高く、隣戸との距離があるため、プライバシーを確保しやすいのが魅力です。
子どもの足音など、生活音を気にしたくない人
- 上下階への音を気にする必要がないため、小さなお子さんがいるご家庭でも安心して暮らせます。
間取りや内装、庭づくりを自由に楽しみたい人
- リフォームや増改築の自由度が高く、ガーデニングやDIYなど、自分たちの理想の住まいを実現したい方に向いています。
駐車場が必須で、駐車料金を抑えたい人
- 敷地内に駐車スペースを確保しやすく、月々の駐車場代がかからないケースがほとんどです。
ペットとの暮らしを存分に楽しみたい人
- 管理規約による制限がなく、大型犬の飼育や多頭飼いなども比較的自由にできます。

一目でわかる！マンションと戸建てのメリット・デメリット比較表

比較項目	マンション	戸建て
費用	管理費・修繕積立金が毎月発生。駐車場は有料の場合が多い。	自身で修繕計画・積立が必要。駐車場は無料の場合が多い。
資産価値	「立地」が価値を大きく左右。建物価値の減少は比較的緩やか。	「土地」の価値が残る。建物価値は木造の場合、早く減少しやすい。
住み心地	セキュリティが高い。ワンフロアで生活が楽。騒音問題に注意が必要。	プライバシーが高い。生活音を気にせず過ごせる。階段移動がある。
自由度	リフォームなどに管理規約の制限あり。	法律の範囲内で比較的自由。増改築や庭づくりも可能。
管理	管理会社が共用部を管理してくれるので手間が少ない。	建物や庭の手入れなど、すべて自己管理。
立地	駅近など利便性の高い物件が多い。	郊外の物件が多く、駅からは少し離れる傾向。

【生涯コストで比較】マンションと戸建ての費用

マイホーム選びで重要なのが「お金」の問題です。ここでは、購入時の費用だけでなく、住み続けていく上でかかる維持費や税金まで含めた「生涯コスト」の視点で比較します。

①購入時にかかる費用（初期費用）の比較

【物件価格の相場（新築・中古）】

物件価格はエリアや広さによって大きく異なりますが、一般的な傾向として、同じような立地条件であれば、土地の分だけ戸建ての方が高くなる傾向があります。しかし、都心部ではマンションの方が高額になるケースも少なくありません。

マンション
- 駅近など利便性の高い場所に建設されるケースが多く見られます。建物自体の設備や共用施設が充実している分、価格が高くなる傾向があります。
戸建て
- 郊外に立地する物件が多く、駅からは少し離れる傾向が見られます。注文住宅か建売住宅かによっても価格は大きく変動します。

【諸費用（仲介手数料、登記費用、住宅ローン手数料など）の違い】

物件価格以外に、物件価格の5%〜10%程度の諸費用がかかります。

諸費用の種類	内容	マンションと戸建ての違い
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料（中古物件の場合）	物件価格に比例するため、価格が高い方が高額になる。
登記費用	所有権を登記するための費用	戸建ては土地と建物の両方を登記するため、マンションより高くなる傾向がある。
住宅ローン関連費用	金融機関に支払う手数料や保証料など	借入額に比例するため、物件価格が高い方が高額になる。
不動産取得税	不動産取得時に一度だけかかる税金	軽減措置があるが、土地と建物の評価額で決まるため、戸建ての方が高くなる傾向。
火災保険料・地震保険料	加入が必須となる保険料	戸建ては木造が多く、専有面積も広いため、鉄筋コンクリート造のマンションより高額になる。

②入居後に継続してかかる費用（維持費）の比較

購入後の維持費は、長期的な資金計画において非常に重要です。

マンション：管理費、修繕積立金、駐車場代など

マンションの場合、毎月固定で以下の費用が発生します。

管理費
- 共用部分の清掃、エレベーターの保守点検、管理人の人件費などに充てられます。
- 月額平均：約15,000円
修繕積立金
- 10〜15年周期で行われる大規模修繕（外壁塗装や防水工事など）のために積み立てるお金です。築年数とともに値上がりする可能性があります。
- 月額平均：約12,000円
駐車場代
- 敷地内の駐車場を借りる場合、別途費用がかかります。都心部では月額2〜3万円以上することも珍しくありません。

これらの費用は、住宅ローンとは別に毎月支払う必要があるため、資金計画に必ず含めておきましょう。

戸建て：将来のための自己管理による修繕費

戸建てには月々の管理費はありませんが、建物や設備のメンテナンス・修繕はすべて自己責任で行う必要があります。将来の大きな出費に備え、計画的に資金を積み立てておくことが不可欠です。

外壁・屋根の塗装/補修
- 10〜15年周期
- 費用目安：150〜250万円
給湯器の交換
- 10〜15年周期
- 費用目安：20〜40万円
水回りの設備交換
- 15〜20年周期
  - 費用目安：50〜150万円

月々に換算すると、毎月2〜3万円程度を修繕費として積み立てておくのが理想的です。

③固定資産税はマンションと戸建てでどう違う？

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者にかかる税金です。

【税額の決まり方（土地と建物の評価額）】

固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）」で計算されます。この評価額は、土地と建物それぞれで算出されます。

マンション
- 敷地全体の土地を所有戸数で割るため、一人あたりの土地の持ち分が小さく、土地の評価額は低くなります。一方、建物は鉄筋コンクリート造で耐用年数が長いため、建物の評価額は高くなります。
戸建て
- 土地をすべて所有するため、土地の評価額は高くなります。建物は木造が多く、マンションに比べて耐用年数が短いため、建物の評価額は比較的低くなります。

新築当初は、建物の評価額が高いマンションの方が固定資産税も高くなる傾向があります。

【新築時の軽減措置と築年数による変化】

新築住宅には固定資産税の軽減措置があります。しかし、建物部分の評価額は年々下がっていくため、築年数が経つと、建物の価値が下がりにくいマンションの方が、戸建てよりも税額が高くなる「逆転現象」が起こることもあります。

④【モデルケース】35年間の生涯コストをシミュレーション

では、実際に35年間住んだ場合のトータルコストはどちらが安いのでしょうか。以下のモデルケースで試算してみましょう。

【設定条件】

場所：東京都郊外
物件価格：5,000万円
住宅ローン：35年、金利1.5%で計算
マンション：70㎡、管理費・修繕積立金月額3万円、駐車場代月額1.5万円
戸建て：土地80㎡/建物100㎡、修繕費として月額2.5万円を積立

費用項目	マンション	戸建て	備考
①物件価格	5,000万円	5,000万円
②諸費用（物件価格の7%）	350万円	350万円
③住宅ローン総返済額	約6,480万円	約6,480万円	金利1.5%で計算
④維持費（35年間）	1,890万円	1,050万円	マンション：（3万円＋1.5万円）×12ヶ月×35年戸建て：2.5万円×12ヶ月×35年
⑤固定資産税（35年間概算）	490万円	420万円	当初は戸建てが高く、後に逆転すると想定
合計（生涯コスト）	約8,710万円	約8,300万円

※上記はあくまで特定の条件下での簡易的なシミュレーションです。実際の費用は、物件の立地、規模、グレード、金利、税制、選択する修繕の内容など、様々な要因で大きく変動します。

このケースでは、月々の駐車場代と管理費・修繕積立金の負担が大きいマンションの方が、生涯コストでは戸建てを上回る結果となりました。戸建ては自分で修繕計画を立てる必要がありますが、コストコントロールの自由度は高いと言えるでしょう。

マンションと戸建ての資産価値の違いは？将来売りやすいのはどっち？

マイホームを「資産」として考えたとき、将来の価値がどうなるかは重要なポイントです。

資産価値が落ちにくい物件の共通点とは？

マンション・戸建てを問わず、資産価値が落ちにくい物件には共通点があります。

立地の良さ
- 駅からの距離、複数路線の利用可否、都心へのアクセス。
周辺環境の充実
- スーパー、学校、病院、公園などが近くにある。
土地の形状や接道
- 整形地で、道路に面している部分が広い。
建物の状態
- 管理状態が良く、適切なメンテナンスがされている。
災害リスクの低さ
- ハザードマップで安全性が確認できるエリア。

これらの条件を満たす物件は、将来的に売却や賃貸に出す際にも有利に働きます。

将来の売却も視野に！マンションと戸建ての資産価値の違い

【立地が資産価値を左右するマンション】

マンションの資産価値は、何よりも「立地」に大きく左右されます。建物自体の価値は経年で減少しますが、人気のエリアや駅近の物件は需要が安定しているため、価値が下がりにくいのが特徴です。特に、大規模な再開発が予定されているエリアは、将来的な価値の上昇も期待できます。

【土地の価値が残りやすい戸建て】

戸建ての資産価値は「建物」と「土地」で構成されます。木造が多い戸建ての建物価値は、築20〜25年でほぼゼロになると言われています。しかし、土地の価値は経年で劣化することがないため、資産として残り続けます。地価が安定している、あるいは上昇しているエリアであれば、建物が古くなっても土地の価値で売却価格を維持できる可能性があります。

賃貸に出す場合のメリット・デメリット

将来的に転勤などで家を貸す可能性も考えてみましょう。

マンション
- 単身者向けの需要が高く、特に駅近物件は借り手を見つけやすいのがメリットです。ただし、賃料に管理費や修繕積立金の負担分を上乗せする必要があるため、周辺相場とのバランスが重要になります。
戸建て
- ファミリー層からの安定した需要があります。賃料を比較的高く設定できる可能性がありますが、空室時の固定資産税負担が重くなることや、入居者トラブルの際に自分で対応する必要がある点がデメリットです。

【徹底比較】マンションと戸建ての住み心地

最後に、日々の暮らしの快適さを左右する「住み心地」について、具体的な観点から比較していきます。

セキュリティ・防犯性の違い

【オートロックや管理人がいるマンションの安心感】

多くのマンションでは、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスといった設備が標準装備されています。管理人やコンシェルジュが常駐している物件もあり、複数の目で防犯対策がなされている点は大きな安心材料です。特に、小さなお子さんがいるご家庭や、一人で在宅することが多い方にとっては心強いでしょう。

【自分で対策を講じる必要がある戸建て】

戸建ては独立している分、侵入経路が多くなりがちで、防犯対策はすべて自己責任となります。ホームセキュリティサービスの導入や、防犯カメラ、センサーライトの設置など、自分で意識的に対策を講じる必要があります。

プライバシーと騒音問題

【上下左右の音に配慮が必要なマンション】

共同住宅であるマンションで気をつけたいのが騒音問題です。特に、子どもの走り回る足音や、夜間の洗濯・掃除機の音などは、近隣トラブルの原因になりかねません。最近では遮音性の高いマンションも増えていますが、上下左右の住人への配慮は常に必要です。

【子供の足音などを気にしなくてよい戸建て】

戸建ては隣家と離れているため、生活音を過度に気にする必要がありません。子どもが家の中を走り回ったり、楽器を演奏したり、友人を招いてホームパーティーを開いたりと、周囲に気兼ねなくのびのびと暮らせる点は、戸建てならではの大きなメリットです。

間取りやリフォーム・増改築の自由度

【管理規約の制限があるマンション】

マンションのリフォームは、自分のものである「専有部分」に限られます。窓や玄関ドア、バルコニーなどは「共用部分」にあたるため、勝手に変更することはできません。また、フローリングの遮音等級など、リフォームの内容についても管理規約で細かく定められている場合があります。

【法律の範囲内で自由な戸建て】

戸建ては、建築基準法などの法律を守れば、リフォームやリノベーション、さらには増改築まで自由に行うことができます。家族構成の変化に合わせて部屋を増やしたり、自分好みのデザインに内外装を一新したりと、理想の住まいを追求できるのが魅力です。

耐震性・災害への強さ

【鉄筋コンクリート造が多いマンション】

多くのマンションは、地震の揺れに強い鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造で建てられています。耐火性にも優れており、建物自体の防災性能は非常に高いと言えます。ただし、高層階は揺れが大きくなりやすい、災害時にエレベーターが停止するリスクがあるといった点も考慮しておきましょう。

【木造が多い戸建ての構造と耐震基準】

日本の戸建ては木造が主流ですが、現在の建築基準法で定められた耐震基準（新耐震基準）を満たしていれば、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しないように設計されています。ハザードマップを確認し、地盤の強固な土地を選ぶことも重要です。

日常生活の利便性

ゴミ出し
- マンションは24時間ゴミ出し可能な物件が多く、収集日を気にする必要がありません。戸建ては、地域のルールに従って収集日の朝に指定の場所へ出す必要があります。
共用部の管理
- マンションはエントランスや廊下、ゴミ置き場などを管理会社が清掃してくれるため、常に清潔に保たれています。戸建ては、自宅周りの清掃は自分で行う必要があります。

ご近所付き合いの違い

マンション
- 所有者全員で構成される「管理組合」への加入が義務付けられます。理事の役員が輪番で回ってくることもあり、総会への出席など、一定の関与が求められます。住民同士の付き合いは比較的希薄な傾向があります。
戸建て
- 地域の「町内会」への加入が一般的です。地域の清掃活動やイベントへの参加など、マンションに比べてご近所とのコミュニケーションが密になる傾向があります。付き合いの度合いは地域によって様々です。