家を売るにはまず何をしたらいい？注意点を徹底解説

2025-10-20

家の売却を考え始めたものの「まず何から手をつければいい？」「誰に相談すればいいの？」と、不安や疑問で一歩を踏み出せずにいませんか？

この記事では、そんなお悩みをもった方に向けて、家を売るための「最初のステップ」から売却完了までの手順、費用や税金の注意点を解説します！

相談から確定申告までの7つの流れ

家の売却は、やることが多くて複雑に感じるかもしれません。しかし、全体の流れを掴んでしまえば、一つひとつのステップは決して難しいものではありません。

まずは、売却準備から売却後の確定申告まで、大きく7つのステップで進んでいくことを理解しましょう。

各ステップで「何をするのか」「どれくらいの期間がかかるのか」を把握しておけば、落ち着いて売却活動を進められます。一般的に、売却を始めてから物件の引き渡しまでにかかる期間は3ヶ月〜6ヶ月が目安です。

STEP1：売却の準備と相場調査

「家を売ろう」と思ったら、まずやるべきことは情報収集です。自分の家がいくらくらいで売れそうか、周辺の物件の売出価格を調べて相場観を養います。また、住宅ローンの残高確認や、売却に必要な書類の準備もこの段階で行います。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

相場観を掴んだら、プロである不動産会社に査定を依頼します。査定には、データに基づいて概算価格を出す「机上査定」と、実際に物件を見て詳細な価格を出す「訪問査定」の2種類があります。まずは複数の会社に机上査定を依頼し、信頼できそうな会社に訪問査定を依頼するのが効率的です。

STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額や担当者の対応などを比較し、売却を任せる不動産会社を1社に絞り込み、「媒介契約」を結びます。この契約を結ぶことで、不動産会社は正式にあなたの代理人として買主を探す活動を開始できます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴を理解して選ぶことが重要です。

STEP4：売却活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社はポータルサイトへの掲載やチラシの配布といった販売活動を始めます。購入希望者が現れたら、実際に家の中を見てもらう「内覧（ないらん）」の対応が必要です。内覧は、購入希望者がその家に対する第一印象を決め、購入意欲に直結する重要な機会です。

STEP5：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者から「購入申込書」を受け取り、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。双方の条件がまとまったら、重要事項説明書の説明を受けた上で「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金（売買価格の5〜10%程度）を受け取ります。

STEP6：決済と物件の引き渡し

売買契約で定めた日時に、買主から残りの売買代金を受け取ります。これを「決済」と呼びます。同時に、家の鍵を買主に渡し（引き渡し）、所有権移転登記の手続きを行います。住宅ローンが残っている場合は、この決済金で全額返済し、抵当権を抹消します。

STEP7：確定申告を行う

家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、物件を引き渡した翌年の2月16日〜3月15日の間に、税務署で確定申告を行う必要があります。利益が出なくても、損失が出た場合に税金が戻ってくる特例もあるため、忘れずに行いましょう。

家の売却で後悔しないために！「まず」やるべき重要事項3つ

売却の全体像がわかったところで、次に「成功のために、何から具体的に行動すればいいのか？」という疑問にお答えします。家の売却で後悔しないために、情報収集段階で「まず」やるべきことは、以下の3つです。これらを最初に行うことで、その後の売却活動をスムーズに進めることができます。

①住宅ローンの残高を確認し完済計画を立てる

家の売却において重要な前提条件は、売却代金で住宅ローンを全額返済（完済）できることです。金融機関は、ローンを完済しなければ物件に設定している「抵当権」を抹消してくれません。抵当権が付いたままの物件は誰も買ってくれないため、売却が事実上不可能になります。

まずは、金融機関から届く返済予定表や、インターネットバンキングのマイページで、現在のローン残高がいくらなのかを正確に把握しましょう。

アンダーローン
- 売却価格＞住宅ローン残高
  - 売却代金でローンを完済でき、手元にお金が残る状態。問題なく売却を進められます。
オーバーローン
- 売却価格＜住宅ローン残高
  - 売却代金だけではローンを完済できない状態。不足分を自己資金（貯金など）で補う必要があります。

もしオーバーローンになりそうな場合は、自己資金でいくらまでなら補填できるのか、事前に資金計画を立てておくことが極めて重要です。

②売却相場を自分で調べて適正価格を把握する

不動産会社に査定を依頼する前に、自分自身で売却相場を調べておきましょう。事前に相場観を養っておくことで、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうかを判断する「ものさし」を持つことができます。

相場は、不動産ポータルサイトで誰でも簡単に調べられます。

まずは「自分の家は、だいたい〇〇円〜〇〇円くらいで売れそうだな」という目安を掴んでおくことが、後悔しない売却の第一歩です。

③複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する

相場を調べたら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。このとき、複数の会社（できれば3〜6社）に依頼するのがおすすめです。

なぜなら、1社だけの査定では、その金額が高いのか安いのか、客観的な判断ができないからです。

複数の査定結果を比較することで、

自分の家の適正な価値を把握できる
各社の査定額の根拠や販売戦略を聞ける
信頼できる担当者を見極められる

といった大きなメリットがあります。最近では、一度の入力で複数の不動産会社に無料で査定を依頼できる「一括査定サイト」が非常に便利です。まずはこうしたサービスを活用して、効率的に複数の会社と接点を持つことから始めましょう。

売却の注意点

家の売却は、多くの人にとって初めての経験です。だからこそ、陥りがちな失敗パターンを知り、それを避けることが重要になります。ここでは、特に注意すべき5つのポイントを解説します。

注意点1：不動産会社を1社だけで決めてしまう

「地元の有名店だから」「知人の紹介だから」といった理由で、最初から1社に絞って相談するのは危険です。その会社が本当にあなたの家を売るのに最適とは限りません。比較対象がなければ、提示された売却プランや査定額がベストな選択なのか判断できません。複数の会社を比較し、納得のいくパートナーを選びましょう。

注意点2：根拠のない「高い査定額」を鵜呑みにする

複数の会社から査定を取ると、1社だけ突出して高い金額を提示してくることがあります。もちろん、その会社独自の販売力に自信がある場合もありますが、中には媒介契約を結びたいがために、売れる見込みのない高い査定額を提示する悪質なケースも存在します。重要なのは「なぜその金額で売れるのか」という具体的な根拠です。査定額の高さだけでなく、その根拠や販売戦略に納得できる会社を選びましょう。

注意点3：内覧の準備を怠りチャンスを逃す

内覧は、購入希望者が「この家に住みたい！」と思うかどうかを決める重要な場です。しかし、住みながらの売却では、日々の生活感が出てしまいがちです。散らかった部屋や汚れた水回り、不快な臭いは、それだけで購入意欲を大きく削いでしまいます。ただし、「生活感」と「清潔感」は別物です。内覧前には徹底的な掃除と整理整頓を心がけ、家の魅力をアピールしましょう。