専任媒介とは？一般媒介との違いやメリット・リスクをわかりやすく解説

2025-11-212025-12-15

「不動産会社に『専任媒介』を勧められたけれど、本当にそれでいいの？」そんな疑問をお持ちではありませんか。

不動産売却の成功は、自分に合った契約選びから始まります。本記事では、専任媒介契約の仕組みやメリット・デメリットを、一般媒介・専属専任媒介との違いを比較しながらわかりやすく解説します。

契約選びを間違えると、売却が長期化したり、適正価格で売れないリスクも。この記事を読めば、複雑なルールや専門用語に惑わされることなく、あなたの物件や状況に適した契約方法を自信を持って選べるようになります。後悔のない売却活動の第一歩を、ここから踏み出しましょう。

専任媒介とは？わかりやすく基本の仕組みを解説

不動産の売却活動において、最初のハードルとなるのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。

「媒介」とは、売主様と買主様の間を取り持つ「仲介」のことを指します。つまり、媒介契約とは「不動産会社に仲介を依頼するためのルール決め」のことです。

まずは、その中でもポピュラーな「専任媒介契約」の定義と全体像を見ていきましょう。

専任媒介契約の定義と特徴

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）を一言で表現すると、「パートナーを1社に絞るが、自分で買い手を見つける自由も残された契約」です。

この契約を結ぶと、依頼した不動産会社だけが、あなたの物件の販売活動を行う窓口となります。他社には重ねて依頼せず、一人のパートナーと二人三脚でゴール（売却）を目指すイメージです。

ただし、「専任」という名前ですが、完全に縛られるわけではありません。もし、あなたが親戚や知人の中から「その家を買いたい」という人を見つけてきた場合（自己発見取引）、不動産会社を通さずに直接契約することが認められています。

「基本はプロにお任せするけれど、万が一の縁があれば自分で決めてもOK」という、バランスの取れた契約形態と言えます。

不動産売買における3つの媒介契約

日本の法律（宅地建物取引業法）では、不動産売買の依頼方法として以下の3種類が定められています。

一般媒介契約（いっぱんばいかい）
専任媒介契約（せんにんばいかい）
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかい）

なぜ3つもあるのか疑問に思うかもしれませんが、これは「拘束力の強さ」と「不動産会社の責任の重さ」のバランスが異なるためです。

一般
- 自由度が高いが、不動産会社の義務は軽い。
専属専任
- 拘束力が強いが、不動産会社の手厚い義務がある。
専任
- その中間。

どの契約を選ぶかによって、その後の売却活動の流れや、担当者の熱量が大きく変わってきます。次章でその決定的な違いを比較していきましょう。

専任媒介とはどう違う？一般媒介・専属専任媒介との徹底比較

検索されている方が最も知りたいのは、「結局、どれが一番お得で、何が違うの？」という点でしょう。

ここでは、一般媒介や専属専任媒介との違いを、実務上の影響も含めて徹底比較します。

【比較表】契約期間・レインズ・報告義務の違い

3つの契約の法的な違いを一覧表にまとめました。特に太字の部分にご注目ください。

項目	専任媒介（バランス型）	一般媒介（自由型）	専属専任媒介（ガチガチ型）
依頼できる会社数	1社のみ	複数社OK	1社のみ
契約期間	3ヶ月以内	法令制限なし（通常3ヶ月）	3ヶ月以内
レインズ登録義務	7日以内（休業日を除く）	義務なし	5日以内（休業日を除く）
売主への報告義務	2週間に1回以上	義務なし	1週間に1回以上
自己発見取引	OK	OK	NG（禁止）

用語解説：レインズ（REINS）とは？

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークです。ここに登録されると、全国の不動産会社があなたの物件情報を閲覧でき、購入希望者に紹介できるようになります。

それぞれの違いが、実際の売却活動にどう影響するのかを深掘りします。

一般媒介契約との違いは「複数社への依頼」

一般媒介との決定的な違いは、「窓口が1つか、複数か」です。

一般媒介（複数社OK）の場合、理論上は多くの会社が競争して買い手を探してくれるため、「人気エリアの物件」であれば早期売却が期待できます。しかし、不動産会社側からすると、「頑張って広告費をかけても、他社で決められたら1円にもならない」というリスクがあるため、積極的な費用投下がされにくい側面があります。

一方、専任媒介（1社のみ）の場合、不動産会社は「売却が決まれば確実に自社の実績・利益になる」ことが保証されています。そのため、チラシの配布やポータルサイトへの掲載、オープンハウスの開催など、コストと手間をかけた販売活動を行ってもらいやすいのが大きな違いです。

専属専任媒介との違いは「自己発見取引」の可否

名前が似ている「専任媒介」と「専属専任媒介」。どちらも1社にお任せする点は同じですが、「自己発見取引」ができるかどうかが大きな違いです。

専任媒介
- 親戚や隣人が「買いたい」と言ってきた場合、不動産会社を通さずに個人間で契約可能です（仲介手数料はかかりません）。
専属専任媒介
- 自分で買い手を見つけてきた場合でも契約することはできず、その不動産会社を介して契約手続きを進めることになります（仲介手数料が発生します）。

「うちは親戚に売る予定はないから関係ない」と思われるかもしれませんが、田舎の土地や実家などは、意外と隣地の方や親族から声がかかるケースがあります。その可能性が少しでもあるなら、「専任媒介」を選んでおく方が無難です。

専任媒介契約のメリット・デメリットとは？囲い込みリスクも解説

「専任媒介」は多くの売主に選ばれている契約形態ですが、メリットばかりではありません。業界の悪習である「囲い込み」のリスクについても、包み隠さず解説します。

専任媒介を選ぶ3つのメリット

窓口の一本化でストレス軽減
一般媒介で3社に依頼すると、内覧の調整や価格交渉の連絡が3社からバラバラに入り、対応に追われます。専任媒介なら連絡は担当者1人から。鍵の管理なども任せられるため、忙しい方でも安心して売却活動ができます。
手厚い売却活動と付帯サービス
先述の通り、不動産会社は利益が確保されているため、本気で売りに動きます。大手や地域密着店では、専任契約者限定で「プロカメラマンによる撮影」「ホームステージング（家具演出）」「ハウスクリーニング」「建物状況調査（インスペクション）」などを無料で提供しているケースも多くあります。
定期的な報告で市場把握
専任媒介には「2週間に1回以上」の業務報告義務があります。「ネットでの閲覧数はこれくらい」「案内した人の感想はこうだった」といった具体的なフィードバックが届くため、価格変更のタイミングなどの戦略が立てやすくなります。

専任媒介のデメリットと注意点

担当者の実力と相性に左右される
1社に命運を託すため、担当者が優秀なら最高の結果になりますが、やる気のない担当者や実力不足の担当者に当たると、3ヶ月間全く売れないという事態になりかねません。
契約期間中の解約と費用の注意点
契約期間（通常3ヶ月）中の解約は、原則として認められていますが、お客様都合での解約の場合、それまでの活動にかかった実費（広告費など）を請求される可能性があります。

「囲い込み」とは？対策法はある？

専任媒介を検討する際、注意すべきなのが「囲い込み」です。

囲い込みとは？

売却依頼を受けた不動産会社が、他社から「その物件をお客さんに紹介したい」と問い合わせがあっても、「商談中です」などと嘘をついて断る行為のこと。

なぜそんなことをするの？

自社で見つけた買主に売れば、売主と買主の双方から仲介手数料をもらえる（両手仲介）からです。他社に客付けされると、手数料が半分（片手仲介）になってしまうため、情報を隠蔽するのです。

【売主の不利益】

他社のお客様（買主）を断られるため、売れるチャンスを逃し、売却が長期化したり、値下げを余儀なくされたりします。

【囲い込みへの対策法】

「専任媒介にしたいけど、囲い込みが怖い」という方は、以下の対策を行いましょう。

レインズ登録証明書を確認する
- 契約後、必ず「登録証明書」を受け取り、自分の物件が正しく登録されているか、図面が公開されているかを確認してください。
「ステータス管理」を確認する
- 現在のレインズシステムでは、売主自身が自分の物件の取引状況（公開中・書面申し込みあり、など）を確認できる機能があります。担当者に確認用IDの発行を求めてください。