後悔しない中古マンション購入！メリット・デメリットを徹底解説

2025-09-172025-09-29

中古マンションの購入を考え始めたあなたへ。価格の手頃さや立地の良さに惹かれる一方で、「建物の古さは大丈夫？」「購入後に後悔しない？」といった漠然とした不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、中古マンション購入で知っておくべきメリットと、失敗しないために押さえたいデメリットを徹底解説！

中古マンション購入の5つの大きなメリット

まずは、中古マンションがなぜ多くの人にとって賢い選択肢となり得るのか、その具体的なメリットを見ていきましょう。「中古って良いかも」と感じていただける魅力がきっと見つかります。

① 新築より手頃な価格で、良い立地が狙える

中古マンションの魅力は、何といっても価格の手頃さです。一般的に、新築マンションは販売された直後から価格が下がり始め、築10年〜15年で価格の下落が緩やかになる傾向があります。

なので、新築よりも手頃な価格で、より広い物件を見つけやすい傾向にあります。予算を抑えられる分、家具や家電にこだわったり、将来のために貯蓄に回したりと、ライフプランに余裕が生まれます。

② 実際の部屋や環境を自分の目で見て判断できる

新築マンションの多くは、建物が完成する前にモデルルームを見て購入を決めます。しかし、パンフレットや図面だけでは、実際の部屋の日当たりや風通し、窓からの眺望、周辺の騒音といった「リアルな住み心地」は分かりません。

その点、中古マンションは既に建物が存在するため、購入前に実際の部屋を内覧できます。「南向きで日当たり良好と聞いていたのに、午後は目の前のビルの影になってしまう」「電車の音が思ったより響く」といった購入後のギャップを防げるのは、非常に大きな安心材料です。

③ 選択肢が豊富！希望のエリアで見つけやすい

新築マンションは、まとまった土地がないと建設できないため、供給されるエリアが限られます。特に、都心部や駅近といった利便性の高いエリアでは、新しい土地の確保は年々難しくなっています。

一方、中古マンションは過去に供給された物件すべてが対象となるため、市場に流通している物件数が圧倒的に豊富です。「この駅の徒歩5分以内で探したい」といったピンポイントの希望でも、中古なら複数の候補から比較検討できる可能性が高まります。

④ リノベーションで自分好みの理想の空間を実現できる

画一的な間取りが多い新築マンションと違い、中古マンションは購入後にリノベーションで自分たちのライフスタイルに合わせた空間を創り出せるのも大きな魅力です。

壁紙や床材を変えるといった内装の変更はもちろん、間取りを大きく変更するフルリノベーションも可能です。「壁を取り払って広々としたリビングに」「書斎やウォークインクローゼットを新設」など、新築同様、あるいはそれ以上に自分たちの理想を詰め込んだ住まいを実現できます。物件価格とリノベーション費用を合わせても、同エリアの新築より安く抑えられる可能性があります。

⑤ 管理状態やコミュニティの雰囲気がわかる

「マンションは管理を買え」という言葉があるほど、建物の資産価値は管理状態に大きく左右されます。中古マンションでは、この重要な「管理」の状態を事前に確認できます。

エントランスや廊下、ゴミ置き場が清潔に保たれているか、掲示板に管理組合からのお知らせがきちんと掲示されているかなど、共用部分を見るだけでも管理レベルはある程度推測できます。また、既にコミュニティが形成されているため、既存コミュニティの雰囲気など、暮らしのイメージを掴みやすいのもメリットと言えるでしょう。

中古マンション購入で後悔しがちな5つのデメリット

魅力的なメリットがある一方、中古マンションには購入前に必ず知っておくべきデメリットも存在します。しかし、心配はいりません。ここでは、後悔しがちなデメリットと、それを回避するための具体的な対策をセットで徹底解説します。

① 建物の古さと耐震性への不安

中古マンションで気になるのが、建物の古さと安全性、特に耐震性ではないでしょうか。

対策：1981年6月1日以降の「新耐震基準」で建物をチェック！
- 建築基準法は1981年6月1日に大きく改正され、それ以降に「建築確認申請」を受けた建物は「新耐震基準」に基づいて設計されています。これは、震度6強〜7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを基準としており、物件選びのラインと考えましょう。
  さらに安心を求めるなら、第三者の専門家が建物の状態を診断するホームインスペクション（住宅診断）の活用がおすすめです。費用はかかりますが、欠陥の有無や修繕が必要な箇所を客観的に把握でき、安心して契約に進めます。

② 見えない部分の設備の劣化

壁の中や床下にある給排水管やガス管、電気配線といった設備は、普段目にすることができません。これらの劣化が進んでいると、入居後に水漏れなどのトラブルが発生し、高額な修繕費用がかかる可能性があります。

対策：専有部と共用部の違いを理解し、「修繕履歴」を確認
- まず、設備には自分でリフォームできる「専有部」と、マンション全体で管理する「共用部」があることを理解しましょう。トラブルになりやすい給排水管は、専有部と共用部にまたがっていることが多く、個人で勝手に交換できない場合もあります。
  そこで重要になるのが「修繕履歴」の確認です。不動産会社を通じて、過去にどのような大規模修繕が行われたか、特に給排水管の交換工事が実施されているかを確認しましょう。

③ 管理費・修繕積立金の値上がりリスク

管理費や修繕積立金は、マンションに住み続ける限り毎月支払う費用です。特に修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えるための貯金であり、当初の計画通りに集まっていない場合、将来的に大幅な値上げや、一時金の徴収が発生するリスクがあります。

対策：「長期修繕計画書」と「会計報告」で財政状況をチェック！
- 契約前に不動産会社を通じて「長期修繕計画書」と「修繕積立金の会計報告」を取り寄せましょう。
  チェックするポイントは、「計画に対して積立金が十分に貯まっているか」「将来、積立金が大幅に値上がりする計画になっていないか」の2点です。資金が不足しているマンションは、将来の維持管理に不安があるため注意が必要です。

④ 住宅ローンや税金の優遇に制限がある場合も

住宅購入の大きなメリットである「住宅ローン控除（減税）」。しかし、中古マンションの場合、築年数によってはこの制度が利用できない、または条件が厳しくなることがあります。

対策：住宅ローン控除の適用条件を確認しよう
- 原則として、住宅ローン控除を受けるには、新耐震基準に適合していることが条件となります。具体的には、登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以降である物件が目安です。
  それ以前の物件でも、「耐震基準適合証明書」などを取得できれば適用対象となる場合があります。制度は複雑なため、気になる物件が見つかったら、早い段階で不動産会社や金融機関に控除の対象となるかを確認しましょう。

⑤ 希望のリノベーションができない可能性

「中古マンションを買って自由にリノベーションしたい！」と考えていても、マンションのルールによっては希望通りの工事ができないことがあります。

対策：契約前にマンションのルールブック「管理規約」を確認！
- マンションには、住民全員が守るべきルールを定めた「管理規約」があります。特にリノベーション関連では、以下のような制限が設けられていることが多いです。
  - 床材の制限：階下への音を配慮し、カーペットからフローリングへの変更が禁止、または遮音等級の高い高価なフローリングしか使えない。
  - 水回りの移動制限：給排水管の構造上、キッチンや浴室の大幅な移動ができない。
  - 窓や玄関ドアの交換禁止：外観に関わる窓サッシや玄関ドアは「共用部」と見なされ、個人での交換は原則禁止。
デザインや間取りの希望がある場合は、購入前に管理規約を確認し、実現可能かどうかを不動産会社やリフォーム会社に相談することが不可欠です。