20代・30代向け中古分譲マンションの選び方！見るべきポイントと資産価値

2025-11-042025-11-11

中古マンション選びで「損をしたくない」「将来後悔したくない」と不安な20〜30代の方へ。価格が魅力の中古分譲マンションですが、特に「立地」と「管理状態」は購入後に変えられないため、プロの視点でのチェックが必須です。

この記事では、初めて中古マンションを購入する方へ、内覧時や検討段階で「チェックすべき重要ポイント」と、失敗しないための「選び方の基本」を分かりやすく解説します！

中古の分譲マンション「選び方の基本」3つのポイント

中古マンション選びは「新築と何が違うのか」を理解することから始まります。内装や設備はリフォームで一新できますが、「立地」や「予算」、「間取りの基本構造」は購入後に変更できない、あるいは変更が非常に困難です。

まずは、この「変えられない要素」から絞り込む、選び方の3つのポイントを押さえましょう。

①【立地】将来の市場での評価も左右する立地の強み

物件選びで重要なのが「立地」です。これは将来にわたって変更が効かない大きな資産価値と言えます。

駅からの距離
物件情報に「徒歩10分」とあっても、それは単なる距離計算（80m=1分）に過ぎません。実際に自分の足で歩き、信号の待ち時間、坂道の有無、歩道橋の有無などを確認しましょう。特に、重い荷物を持った帰り道や、雨の日を想像することが大切です。また、夜道の人通りや街灯の状況も、家族の安全のためにチェックすることをおすすめします。
周辺環境（スーパー、病院、学校、騒音源）のチェック
日々の生活の利便性は、住んでからの満足度に直結します。スーパーの品揃えや価格帯、病院、役所、銀行などの公共施設、お子さんがいる場合は学校や公園までの距離と通学路の安全性も確認が必要です。
また、必ず「平日と休日」「昼と夜」の両方で現地を訪れることをおすすめします。昼は静かでも夜は飲食店の騒音が気になる、平日は静かだが休日は幹線道路の交通量が多い、といったケースはよくあります。
ハザードマップで確認する土地の安全性
近年、自然災害のリスクは無視できません。各自治体が公表しているハザードマップ（洪水、土砂災害、津波など）を必ず確認し、購入を検討しているマンションがどのようなエリアに立地しているのかを把握しておきましょう。

②【価格・予算】「物件価格＋諸費用＋リフォーム代」で考える

中古の分譲マンション購入では、「物件価格」だけを見て予算を組むのは非常に危険です。必ず「総額」で判断するクセをつけましょう。

「中古の分譲マンション」購入時にかかる諸費用一覧
中古マンション購入には、物件価格の他に約6%〜10%の諸費用がかかると言われています。主な内訳は以下の通りです。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う（宅地建物取引業法で定められた報酬額の上限。物件価格の3%＋6万円に消費税を加えた額となるのが一般的です）
- 登記費用： 所有権移転登記や抵当権設定登記のための登録免許税、司法書士報酬
- ローン諸費用： 事務手数料、保証料、火災保険料
- 税金： 不動産取得税、固定資産税・都市計画税（日割り精算分）、印紙税
  これらの諸費用は基本的に現金での支払いが必要になるため、自己資金として用意しておく必要があります。
住宅ローン控除の適用条件（築年数・耐震基準）
住宅ローン控除（減税）は大きなメリットですが、中古物件の場合は築年数要件があります。1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された物件（新耐震基準適合）であることが基本的な条件です。それ以前の「旧耐震」物件でも、「耐震基準適合証明書」などを取得できれば利用できる場合がありますが、手間とコストがかかるため注意が必要です。
リフォーム・リノベーション費用をいくら見込むか
中古マンション大きなメリットは、自分好みにリフォームできる点です。しかし、その費用を予算に組み込んでおかないと、後で資金不足に陥ります。
「内装はフルリノベーションするから安くて良い」と考えるのか、「水回りだけ交換したい」のか、希望するリフォームの規模感をあらかじめ持ち、その概算費用（数百万円単位）も予算に含めておきましょう。

③【間取り・広さ】現在のライフスタイルと将来設計

現在の家族構成にピッタリでも、5年後、10年後はどうでしょうか。間取りや広さも、将来のライフプランを考慮して選ぶ必要があります。

「子ども部屋」「在宅ワークスペース」など将来の可変性
「今は夫婦2人だが将来子どもが欲しい」「在宅ワークスペースが必要になった」など、生活の変化に対応できる間取りかを見極めます。子ども部屋として仕切れるか、リビングの一角にワークスペースを作れるかなど、将来の可変性をシミュレーションしましょう。
収納スペースは十分か
内覧時には「広く見せるため」に物が少なくされていることが多いです。今住んでいる家の荷物が全て収まるか、クローゼットや押し入れの奥行き・高さをメジャーで測り、具体的に確認することが重要です。
リフォームで間取り変更が可能か
「壁を抜いて広いリビングにしたい」と考えていても、マンションの構造によっては不可能な場合があります。壁で建物を支える「壁式構造」の場合、抜けない壁（耐力壁）が多いです。一方、柱と梁で支える「ラーメン構造」は間取り変更の自由度が高い傾向にあります。リフォーム前提の場合は、不動産会社に構造を確認してもらいましょう。

中古分譲マンション購入で見るべき管理状態

立地や予算が決まったら、次に重要視すべきは「管理状態」です。

中古分譲マンションの価値は「管理で決まる」と言っても過言ではありません。なぜなら、室内の内装はリフォームで新品同様にできますが、マンション全体の管理状態と、そこに住む人々のコミュニティ（管理組合）は、あなた一人の力では変えられないからです。

管理が悪い物件は、将来的に資産価値が下落するだけでなく、住み心地も悪化し、高額な修繕費を請求されるリスクすらあります。

なぜ管理状態が大切と言われるのか？

管理状態が「資産価値」と「将来の修繕コスト」に直結する理由
マンションは「管理組合（住民全員で構成）」が主体となって維持管理を行います。管理組合が適切に機能し、清掃や点検、計画的な修繕が行われていれば、築年数が経っても快適さと資産価値は維持されます。
逆に管理がずさんだと、建物は急速に劣化し、防犯面や衛生面も悪化します。そして、劣化が進んだ結果、ある日突然「大規模修繕のための一時金50万円を徴収します」といった事態になりかねません。
「管理費」と「修繕積立金」の基本的な違い
この2つは全く別物です。
- 管理費：日常の管理（清掃、共用部の電気代、管理員の人件費など）に使われる「日々のお金」。
- 修繕積立金：約12〜15年ごとに行われる大規模修繕（外壁塗装、屋上防水など）のために積み立てる「将来のお金」。
「管理費が安い」と魅力的に見えても、その分「修繕積立金」が安すぎたり、積み立てられていなかったりすると、将来大きな問題となります。

内覧時にチェック！「共用部分」で見る管理の質

管理の質は、必ず「共用部分」に表れます。内覧で部屋を見る前に、以下のポイントを必ずチェックしてください。ここが汚い物件は、管理組合が機能していない可能性が高いです。

エントランス・集合ポスト（清掃状況、掲示板の荒れ）
エントランスはマンションの顔です。床は綺麗か、照明は切れていないか。集合ポストの周りにチラシが散乱していないか。
特に注目すべきは「掲示板」です。「管理費滞納の督促状」が貼られていないか、「騒音トラブル」に関する注意書きが乱雑に貼られていないか。掲示物が整理整頓され、情報がきちんと更新されているかは、管理組合の活動状況を示すバロメーターです。
ゴミ置き場（整理整頓、臭気）
管理の差が出る場所です。24時間ゴミ出し可の場合でも、分別ルールが守られているか、清掃は行き届いているか、異臭はしないかを確認します。ルールが守られていない、カラスやネズミの被害が出ているような場所は要注意です。
駐輪場・駐車場（整理状況、放置自転車の有無）
区画がきちんと守られているか、明らかに埃をかぶったまま放置されている自転車や、パンクしたバイクなどが無いかを見ましょう。これらを放置しているのは、管理組合が資産管理に無頓着である証拠です。

「長期修繕計画」と「修繕積立金」について

共用部分のチェックと合わせて、不動産会社を通じて必ず確認すべき書類があります。それが「重要事項調査報告書」や「長期修繕計画書」「管理規約」です。

「長期修繕計画」は存在するか、計画通り実行されているか
まともなマンションであれば、25年〜30年スパンの「長期修繕計画」が作成されています。この計画に基づき、過去にどのような修繕が実施されてきたか（修繕履歴）を確認します。計画はあるが実行されていない、という場合は資金不足が疑われます。
「修繕積立金」は不足していないか（戸あたり平均と総額）
計画があっても、実行するためのお金（修繕積立金）が貯まっていなければ意味がありません。現在の積立金総額が、計画に対して十分かを確認します。安すぎる積立金は将来の値上げリスクを意味します。目安として、国土交通省のガイドライン（専有面積あたり）と比較するのも一つの手です。
積立金の滞納者はいないか（管理組合の機能不全サイン）
「管理費・修繕積立金の滞納額」も必ず確認してください。滞納者が多い（総戸数の5%以上など）場合、管理組合の徴収活動が機能していない、あるいは住民の管理意識が低い可能性があり、将来の修繕費不足に直結します。

中古の分譲マンション購入で見落としがちな「建物・法律」の注意点

物件情報（図面）だけでは分からない、専門的ですが重要な注意点です。これらを見落とすと、ローンが組めなかったり、希望のリフォームができなかったりする可能性があります。

「新耐震基準（1981年6月〜）」は必須か？

中古マンション選びで必ず出てくるのが「耐震基準」の問題です。

新耐震と旧耐震の決定的な違い
耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日の建築確認申請を境に「旧耐震」と「新耐震」に分かれます。
- 旧耐震： 震度5強程度の揺れで倒壊しないこと
- 新耐震： 震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないこと
  「1981年築」となっていても、完成日なのか申請日なのかで基準が異なるため、「建築確認日（建築確認済証の日付）」を不動産会社に確認してもらいましょう。
「旧耐震」中古マンションのリスクとメリット
リスクは、もちろん耐震性能への不安です。また、住宅ローン控除が原則使えない、ローン審査が厳しくなる、金融機関によっては融資が下りない、といった金銭的なデメリットがあります。
メリットは、価格が周辺相場より安く、立地が良い場所に建っているケースが多いことです。耐震補強工事が実施済みであれば、リスクは軽減されます。
「耐震基準適合証明書」が取得可能か
旧耐震物件でも、耐震診断を受け、「耐震基準適合証明書」を取得できれば、新耐震基準と同様に住宅ローン控除や税制優遇が受けられます。ただし、証明書の取得には費用（数十万円）と時間がかかり、診断の結果、基準を満たさない可能性もあります。

「ペット可」物件の落とし穴

「ペット可」を条件に探す方は非常に多いですが、ここにも注意点があります。

「ペット可」でも種類やサイズ制限がある（管理規約の確認）
「ペット可」と書かれていても、「小型犬または猫、合計2匹まで」「体高〇cm以下」など、種類、頭数、サイズに細かな制限が設けられていることがほとんどです。必ず「管理規約」の原文を確認し、ご自身のペットが条件に合致するかを確かめてください。
ペット飼育細則（共用部でのルールなど）
規約には、飼育ルール（共用部は必ず抱きかかえる、エレベーターの利用方法、鳴き声に関する規定など）も定められています。ルールが厳しすぎたり、逆に緩すぎたりしないかも、住み始めてからのトラブルを避けるために重要です。

リノベーション目的で買う場合の注意点

「安く買ってフルリノベーション」を計画している方は、デザインの前に「構造」と「規約」の確認が必須です。

構造（壁式構造、ラーメン構造）による間取り変更の制限
建物の構造によって間取り変更の自由度が全く異なります。「壁式構造」は建物を壁で支えているため、室内の壁が抜けず、間取り変更がほぼ不可能な場合があります。リノベーション前提なら「ラーメン構造」の物件を選ぶのが無難です。
管理規約による使用可能な床材（遮音等級）の制限
「床を無垢材のフローリングにしたい」と思っても、管理規約で「遮音等級L-45（生活音が下に響きにくい基準）を満たす床材しか使用不可」と定められている場合があります。カーペットからフローリングへの変更自体を禁止しているマンションも存在します。デザインだけでなく、水回りの移動制限なども含め、希望のリフォームが規約上可能かを必ず確認しましょう。

中古の分譲マンション購入「探し方」と不動産会社の選び方

見るべきポイントが分かったら、次は「どう探すか」です。効率的な探し方と、良い物件に出会うためのパートナー（不動産会社）選びのコツを解説します。

ポータルサイト（SUUMO等）と現地不動産会社の使い分け

情報収集はネットが主流ですが、それぞれの特性を理解して使い分けるのが賢い探し方です。

SUUMOやHOME’Sで相場観を養う
大手ポータルサイトの強みは、圧倒的な情報量です。まずは希望エリアの物件を広く検索し、「〇〇駅徒歩10分 3LDK 築20年だと、大体〇〇万円くらい」という相場観を養うために活用しましょう。お気に入りに登録し、価格変動を追うのも有効です。
「未公開物件」や地域独自の物件情報は地元の不動産会社が持っている？
ポータルサイトに掲載される前の「未公開物件」や、その地域特有の事情に精通しているのが、地元の不動産会社です。
ポータルサイトで相場観を養った上で、希望エリアの不動産会社に足を運び、「こういう条件で探している」と具体的に相談することで、ネットにはない情報に出会える可能性があります。