不動産投資のヒント！おすすめのエリアと物件タイプと選び方

「東京23区で不動産投資を始めたいけど、どんな広さや間取りの物件を選べばいいのだろう？」

不動産投資の成否を大きく左右する物件選び。特に都心部では、ターゲットとする入居者層やエリア特性によって、求められる「広さ」や「間取り」が大きく異なります。

この記事では、不動産投資を具体的に検討されている皆様が、最適な物件選定を行えるよう、東京23区における各間取りタイプの特徴、メリット・デメリット、主な入居者層、おすすめエリア、そして家賃相場までを徹底解説します。この記事が、あなたの不動産投資戦略に合った物件像を明確にする一助となれば幸いです。

はじめに

「不動産投資を始めたいけど、ワンルーム？1LDK？どの間取りがいいんだろう…」
「単身者向け、ファミリー向け、それぞれのメリット・デメリットを知りたい」
「エリアによって人気の間取りや広さって違うのかな？」
「家賃相場と利回りのバランスが良い物件の広さ・間取りは？」

不動産投資は大きな決断です。物件の広さや間取り選びで後悔しないためにも、事前の情報収集と分析が不可欠です。この記事が、そんなあなたの疑問や不安を解消する一助となれば幸いです。

不動産投資の第一歩：基本と東京23区の魅力

不動産投資を始めるにあたって、まずは基本的な知識と、なぜ東京23区が投資エリアとして魅力的なのかを理解しておきましょう。

そもそも不動産投資とは？目的と仕組みを理解する

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それを第三者に貸し出すことで家賃収入を得たり（インカムゲイン）、購入時よりも高く売却することで売却益を得たり（キャピタルゲイン）することを目指す投資手法です。

主な仕組みとしては、金融機関からの融資を活用して物件を購入し、入居者から得られる家賃収入でローン返済や経費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）を支払い、残った分が利益となります。安定したインカムゲインを長期的に得ることが主な目的となりますが、将来的なキャピタルゲインも期待できる物件を選ぶことが理想的です。

なぜ東京23区？不動産投資エリアとしての強みと特性

数ある投資エリアの中で、なぜ東京23区が不動産投資先として特に人気なのでしょうか。その強みと特性を見ていきましょう。

一方で、東京23区の不動産は地価が高いため、物件価格も高額になりがちで、初期投資額が大きくなるという点は注意が必要です。また、エリアや物件タイプによっては競合が多く、利回りが低めになる傾向もあります。しかし、これらの点を差し引いても、その安定した賃貸需要と将来性から、東京23区は依然として魅力的な不動産投資エリアと言えるでしょう。

なぜ重要？不動産投資における「広さ」と「間取り」の戦略的意味

不動産投資で成功するためには、立地や価格だけでなく、「広さ」と「間取り」の選定が極めて重要です。これらが投資成果にどのような影響を与えるのかを理解しましょう。

「広さ」と「間取り」が入居者満足度と家賃を決める

入居者が物件を選ぶ際、家賃や立地と並んで最も重視するポイントの一つが「広さ」と「間取り」です。

ターゲット層で変わる最適解：誰に貸すかで「おすすめ」は異なる

不動産投資において、どのような入居者層をターゲットにするかによって、最適な「広さ」や「間取り」は大きく異なります。

このように、ターゲットとする入居者層のライフスタイルや価値観、家族構成を具体的にイメージし、それに合致した「広さ」と「間取り」を選ぶことが、不動産投資成功の第一歩です。

長期的な視点：将来の賃貸需要の変化と「広さ・間取り」の普遍性

不動産投資は長期的な視点が不可欠です。社会情勢やライフスタイルの変化が、将来の賃貸需要に影響を与える可能性も考慮する必要があります。

将来の予測は難しいものの、社会の変化に柔軟に対応できる、あるいは普遍的な魅力を持つ「広さ」や「間取り」を選ぶことが、長期的な資産価値の維持・向上に繋がります。

【徹底比較】東京23区おすすめ不動産投資：間取りタイプ別の需要と特徴

ここでは、東京23区における代表的な間取りタイプ別に、それぞれの特徴、想定される入居者層、投資としてのメリット・デメリット、おすすめのエリア特性、広さの目安、そして家賃相場について詳しく見ていきましょう。

タイプ1：ワンルーム（主に20㎡未満～25㎡程度）

特徴と想定される主な入居者ターゲット層

ワンルームは、キッチンと居室が一体となった最もコンパクトな間取りです。

主な利用者は学生（特に大学が多いエリア）、新社会人、都心へのアクセスを重視する単身者、セカンドハウス利用者などです。家賃を抑えたい層が中心です。

メリット（投資のしやすさ、利回り、需要の安定性など）

デメリット（競合の多さ、家賃下落リスク、入居期間など）

おすすめのエリア特性（例：駅からの距離、周辺環境など）

間取りとしては、最低限の広さになるため、家賃が比較的控えめなことが特徴のため、安定した収入を得ることが難しい大学や専門学生、新卒などへの需要が見込めます。また通勤・通学時間を短縮したいと考え、人気の駅や都心に住みたい単身者の需要も考えられます。

自動車などの独自の移動手段を持っていないことが予想されるため、駅から徒歩10分の距離が理想とされています。同様の理由で移動手段が限られていることが多いため、コンビニやスーパーなどの商業施設が近隣にあることが魅力の一つとなることも考えることができます。

その他のポイント

代表的なエリアにおける家賃相場感（2025年5月時点の目安）

*上記はあくまで目安であり、経済動向や駅からの距離、築年数、設備などにより大きく変動します。

タイプ2：1K・1DK（主に25㎡～35㎡程度）

特徴と想定される主な入居者ターゲット層

1Kはキッチンと居室がドアで仕切られており、1DKはそれに加えてダイニングスペースがある間取りです。ワンルームよりも居住性が高まります。

主な利用者層は、単身の社会人（20代〜30代中心）、DINKSの初期段階、ある程度の広さを求める学生などです。

メリット（投資のしやすさ、利回り、需要の安定性など）

デメリット（競合の多さ、家賃下落リスク、入居期間など）

おすすめのエリア特性（例：駅からの距離、周辺環境など）

1Kと比較すると、家賃相場が高い傾向にあるため、収入に余裕のある社会人から人気があると予想されます。また、通勤の利便性を重視する人からは、駅徒歩の近さや主要ビジネス街へのアクセスが良いとさらに魅力的に映ることが期待できます。

コンビニやスーパーが近隣にあるとなお良いでしょう。

また、単身者の場合、ワンルームよりプライベートを重視する層が多いため、騒がしすぎない環境が好まれます。

その他のポイント

代表的なエリアにおける家賃相場感（2025年5月時点の目安）

*上記はあくまで目安であり、経済動向や駅からの距離、築年数、設備などにより大きく変動します。

タイプ3：1LDK（主に35㎡～50㎡程度）

特徴と想定される主な入居者ターゲット層

1LDKは、リビング・ダイニング・キッチン（8畳以上）と寝室が独立した間取りです。単身者向けとしては最もグレードが高く、二人暮らしにも対応できます。

主な利用者層は、比較的高収入な単身者（30代〜40代中心）、DINKS、新婚夫婦、子供がいないカップルです。

メリット（投資のしやすさ、利回り、需要の安定性など）

デメリット（競合の多さ、家賃下落リスク、入居期間など）

おすすめのエリア特性（例：駅からの距離、周辺環境など）

1LDKは、1DKと比較した時に家賃が高額に設定されることが多いため、こういった間取りを好む単身者層は収入が高いことが予想されます。また、資金の余裕がある方からは、都心部や人気の住宅街など、住むことで得られるステータス性やブランドイメージを重視する方がいることが予想されます。

都心部志向の高い居住者は職住近接と生活の質を求めていると予想されます。そのため、交通利便性や住環境が良好なエリアやおしゃれなカフェなどの商業施設、公園などの落ち着いた周辺環境があるとより魅力的に移る可能性があります。

その他のポイント

代表的なエリアにおける家賃相場感（2025年5月時点の目安）

*上記はあくまで目安であり、経済動向や駅からの距離、築年数、設備などにより大きく変動します。

タイプ4：2LDK以上（主に50㎡～）

特徴と想定される主な入居者ターゲット層

2LDK以上は、LDKに加えて2つ以上の居室がある間取りで、ファミリー層やルームシェアなどが主なターゲットとなります。

主な利用者層は、子供がいるファミリー層（特に子供が小さい世帯）、ルームシェアをする友人同士や兄弟姉妹、比較的裕福なDINKSで広い住空間を求める層です。

メリット（投資のしやすさ、利回り、需要の安定性など）

デメリット（競合の多さ、家賃下落リスク、入居期間など）

おすすめのエリア特性（例：駅からの距離、周辺環境など）

2LDK以上に住む方は、子供がいるファミリー層（特に子供が小さい世帯）、ルームシェアをする友人同士や兄弟姉妹、比較的裕福なDINKSで広い住空間を求める層だと予想されます。そのため、近隣に教育機関があり、生活に欠かせないスーパーなどの商業施設、治安の良さなどが求められる傾向にあります。

駅などの交通機関の利便性が高いことに越したことはありませんが、自動車や自転車などの交通手段を有する世帯では、駅からの距離がある場合でも需要がある事が予想されます。そのため、駐車場の有無が重要視されることがあります。

その他のポイント

代表的なエリアにおける家賃相場感（2025年5月時点の目安）

*上記はあくまで目安であり、経済動向や駅からの距離、築年数、設備などにより大きく変動します。

エリア別分析！東京23区で狙い目の「広さ・間取り」とおすすめ戦略

東京23区と一口に言っても、エリアごとに特性や賃貸需要の傾向は大きく異なります。ここでは、代表的なエリアグループ別に、狙い目となる「広さ・間取り」とおすすめの投資戦略を見ていきましょう。

都心3区（千代田区・中央区・港区）：単身者・DINKS向け高機能コンパクト物件

エリア特性

日本の政治・経済の中心地。大手企業の本社が多く、交通アクセスは抜群です。居住者は、職住近接を求める高所得者層が多いため、地価・物件価格ともに非常に高いのが特徴です。

ターゲット層

高所得の単身者（30代〜50代）、DINKS、企業経営者、専門職など

おすすめの「広さ・間取り」

戦略ポイント

家賃相場感

ワンルームでも10万円を超えることが珍しくなく、1LDKでは20万円〜30万円以上も視野に入ります。

副都心・人気住宅エリア（新宿区・渋谷区・目黒区・品川区・世田谷区など）：多様なニーズに応えるバランス型

エリア特性

商業施設やオフィスが集積する副都心機能と、落ち着いた住環境が共存するエリアです。交通利便性が高く、生活利便施設も充実している事が、幅広い層に人気の要因と考えられます。

ターゲット層

単身者（20代〜40代）、DINKS、小規模ファミリーまで多様です。

おすすめの「広さ・間取り」

戦略ポイント

幅広い層にアプローチできるエリアですので、ターゲット層を明確にし、その層に響く内装や設備（例：SOHO利用ならワークスペース、DINKSならおしゃれなキッチンなど）を意識する事で安定した入居者を獲得できることが期待されます。

また、中古物件でも、リノベーションによって魅力を高める戦略も有効です。

家賃相場感

1K/1DKで8万円〜15万円、1LDKで15万円〜25万円、2LDKで20万円〜35万円程度が目安です。

城東・城北エリア（台東区・墨田区・江東区・豊島区・板橋区など）：コストパフォーマンス重視、地域密着型

エリア特性

都心へのアクセスも比較的良好でありながら、上記のエリアに比べて賃料水準がやや落ち着いている。昔ながらの商店街や地域コミュニティが残るエリアも多い。近年、再開発が進むエリア（例：豊洲、武蔵小山周辺など）も注目されている。

ターゲット層

賃料を抑えたい単身者（学生、若手社会人）、ファミリー層、地元志向の強い層。

おすすめの「広さ・間取り」

戦略ポイント

ファミリー層向けには、特に生活の利便性（スーパー、学校、病院など）を重視することもおすすめです。

家賃相場感

ワンルーム/1Kで6万円〜10万円、1LDKで10万円〜18万円、2LDKで13万円〜25万円程度が目安。

各エリアの再開発情報と将来性も考慮した「広さ・間取り」選び

東京23区では、常にどこかで再開発計画が進行しています。新しい駅ができたり、大規模な商業施設やオフィスビルが建設されたりすると、その周辺エリアの人口動態や賃貸需要が大きく変化する可能性があります。

情報収集の重要性

各自治体の都市計画情報や、不動産関連ニュースなどをチェックし、将来的にどのような街に変わっていくのかを予測することが大切です。

将来のターゲット層の変化

例えば、オフィスビルが増えれば単身者やDINKS向けの需要が高まるかもしれませんし、大規模な公園や子育て支援施設ができればファミリー層向けの需要が増えるかもしれません。

長期的な視点

現在の需要だけでなく、5年後、10年後を見据えた「広さ」や「間取り」の選定が、長期的な不動産投資の成功に繋がります。

不動産投資で後悔しない！「広さ・間取り」選びの最終チェックポイント

理想の「広さ」と「間取り」の物件が見つかったと思っても、契約前にはいくつかの最終チェックポイントを確認しましょう。

最新の入居者ニーズを反映した設備・仕様か？

単に「広さ」や「間取り」が良いだけでなく、現代の入居者が求める設備や仕様が整っているかどうかも不可欠です。

必須レベルの設備

人気が高い設備・仕様

その他（あると喜ばれる）

これらの設備が整っているかは、家賃設定や入居者付けの速さに影響します。

「広さ」と収納のバランスは適切か？

専有面積が広くても、デッドスペース（有効活用できない空間）が多かったり、収納スペースが極端に少なかったりする物件は、実際の使い勝手が悪く、入居者から敬遠される傾向があります。

効率的な動線

玄関から各部屋への動線、キッチン・水回りへの動線などがスムーズか確認しましょう。

十分な収納量

各居室にクローゼットがあるか、玄関にシューズボックスがあるか、洗面所やキッチンにも収納スペースがあるかなど、ターゲット層の荷物量を考慮した収納が必要です。

また、「図面上の広さ」だけでなく「有効面積」を意識しましょう。収納部分を除いた実際に生活できるスペースがどの程度あるのかも重要です。

将来的な出口戦略（売却）も見据えた「広さ・間取り」か？

不動産投資は、いつか物件を売却する「出口戦略」も大切です。その際に売却しやすい「広さ」や「間取り」であるかどうかも考慮しておきましょう。

流動性の高いタイプ

一般的に、ワンルームやコンパクトな1K、ファミリータイプの2LDK/3LDKなどは、需要層が比較的厚いため、売却しやすい傾向があります。

ニッチすぎる物件は注意

極端に特殊な間取り（例：極端に部屋数が多いが各部屋が狭すぎる、非効率なメゾネットタイプなど）や、ターゲット層が非常に限られる特殊な広さの物件は、将来の売却時に買い手が見つかりにくい可能性があります。

再販時のターゲット層を意識

将来、どのような層に売却できそうかをイメージし、その層に受け入れられやすい普遍的な魅力を持つ物件を選ぶ視点も大切です。

複数の不動産会社に相談し、客観的な「おすすめ」情報を得る

物件選びは、自分一人の判断だけでなく、複数の専門家の意見を聞くことが非常に重要です。

セカンドオピニオンの重要性

1社の不動産会社から紹介された物件だけを検討するのではなく、複数の会社に相談し、それぞれの会社がおすすめする物件やその理由を聞いてみましょう。

得意分野の違い

不動産会社によって、得意とするエリアや物件タイプ、ターゲット層などが異なる場合があります。そのため、複数の意見を聞くことで、より客観的に物件のメリット・デメリットを把握でき、偏った情報に惑わされるリスクを減らせます。

手数料だけでなく、提案力や知識、実績などを比較し、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけることが成功への近道です。

まとめ：最適な「広さ・間取り」を選び、東京23区での不動産投資を成功へ

東京23区での不動産投資の成功には、ターゲットとする入居者層やエリアの特性に合致した「広さ」と「間取り」の選定が不可欠です。そのため、まずは本記事で解説した各間取りタイプの特徴やメリット・デメリット、エリア別の需要、そして最終チェックポイントを参考に、ご自身の投資戦略に最適な物件を見つけてみましょう。

※2025年5月時点での情報のため、家賃や需要などが変化する可能性がありますので、定期的な情報収集をおすすめいたします。

ワンルームからファミリータイプまで、それぞれの「広さ」と「間取り」には、異なる魅力と注意点があります。市場のトレンドや入居者のニーズは常に変化するため、最新の情報をキャッチアップし続けること、また賃貸経営を行う上では、入居者との円滑な関係構築のため、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）や事故物件の告知義務に関するガイドラインなど、関連法規の理解も重要です。

物件の「広さ」や「間取り」選びは、不動産投資における最初の、そして最も重要な意思決定の一つです。焦らずじっくりと比較検討し、信頼できる不動産会社の専門的なアドバイスも積極的に活用しながら、後悔のない選択をしましょう。不動産投資には様々なリスク（空室、家賃下落、金利変動、災害等）が伴うため、最終的な投資判断はご自身の責任で行う必要がありますのでご注意ください。

この記事が、皆様の東京23区における不動産投資が実りあるものとなるための一助となれば、これほど嬉しいことはありません。あなたの不動産投資の成功を心より願っています。