「将来の資産形成や副業に関心があり、『不動産投資』が気になっているものの、何だか難しそうで一歩踏み出せない…」そんなお悩みはありませんか？
この記事では、不動産投資で利益が生まれる基本的な仕組みから、家賃収入などの具体的なメリット、そして避けては通れないデメリットまでを解説します。良い面だけでなく、空室や価格下落といったリスクとその具体的な対策法も知ることで、偏った情報に惑わされないようにしましょう！
そもそも不動産投資とは？仕組みをわかりやすく解説
不動産投資とは、一言でいえば「不動産（マンション、アパート、戸建てなど）を購入し、それを第三者に貸したり売却したりすることで利益を得る」投資手法です。まずは、利益を生み出す2つの基本的な仕組みから理解していきましょう。
利益は2種類！インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資で得られる利益には、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
- インカムゲイン（家賃収入）
- インカムゲインとは、購入した物件を入居者に貸し出すことで、毎月継続的に得られる「家賃収入」のことです。不動産投資においては、このインカムゲインを主な収益の柱とすることが一般的です。
オーナー様 →（物件の提供）→ 入居者
入居者 →（毎月の家賃）→ オーナー様
（※ここからローン返済や経費を支払った残りが利益となります）
- キャピタルゲイン（売却益）
- キャピタルゲインとは、購入した不動産を、購入時よりも高い価格で売却することで得られる「売却益」のことです。例えば、2,000万円で購入したマンションが、数年後に2,500万円で売れれば、500万円のキャピタルゲインが得られます（※税金や手数料を除く）。
主流は毎月の家賃収入（インカムゲイン）を狙う方法
不動産投資には2つの利益の出し方がありますが、特に初心者の方は、長期間にわたって安定した収益が期待できるインカムゲイン（家賃収入）を狙うのが王道です。
キャピタルゲインを狙うには、将来的な地価の上昇や景気の動向を正確に予測する必要があり、専門家でも難しい領域です。一方、インカムゲインは、一度入居者が決まれば景気の変動に比較的左右されにくく、毎月安定した収入が見込めるため、着実な資産形成に向いています。
なぜ少ない自己資金でも始められる？「レバレッジ効果」とは
「不動産投資は数千万円も必要で、自分には無理だ」と思っていませんか？実は、少ない自己資金で始められるのが不動産投資の大きな特徴です。これを可能にするのが「レバレッジ効果」です。
レバレッジとは「テコの原理」のこと。金融機関からの融資（ローン）を利用することで、自己資金だけでは買えないような高額な物件を購入し、効率的に資産を運用できます。
例えば、自己資金300万円の人が、2,700万円の融資を受けて3,000万円の物件を購入するケースなどがこれにあたります。他人の資本（融資）を活用して、より大きなリターンを狙えるのがレバレッジ効果の魅力です。
株式投資や投資信託（REIT）との違いは？
資産運用には様々な種類がありますが、不動産投資は他の手法とどう違うのでしょうか。代表的な株式投資や不動産投資信託（REIT）と比較してみましょう。
| 項目 | 現物不動産投資 | 株式投資 | 不動産投資信託（REIT） |
| 投資対象 | マンション、アパートなど実物の不動産 | 企業が発行する株式 | 複数の不動産（投資証券） |
| 主な利益 | 家賃収入、売却益 | 配当金、株主優待、売却益 | 分配金、売却益 |
| レバレッジ | ◎ 可能 | ✕ 原則不可 | ✕ 不可 |
| 現物資産 | ◎ あり | ✕ なし | ✕ なし（証券） |
| 流動性 | △ 低い（現金化に時間がかかる） | ◎ 高い | ○ 比較的高い |
| 始めやすさ | △ 比較的高額 | ◎ 少額から可能 | ◎ 少額から可能 |
このように、不動産投資は「ローンを活用できる」「インフレに強い現物資産が手に入る」という点で、他の金融商品にはないユニークな特徴を持っています。
知っておきたい！不動産投資が持つメリットとは
不動産投資の基本的な仕組みがわかったところで、次に具体的なメリットを見ていきましょう。多くの人が不動産投資に魅力を感じる理由がここにあります。
毎月安定した家賃収入（不労所得）が期待できる
大きなメリットは、入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が得られることです。株価のように日々価格が変動するものと比べ、家賃は急激に変動しにくいため、長期的に安定した収益モデルを築きやすいのが特徴です。本業の給与とは別に収入の柱ができることは、経済的にも精神的にも大きな安心につながります。
老後の私的年金代わりになる
「老後2,000万円問題」が話題になりましたが、公的年金だけでゆとりある生活を送るのは難しい時代です。不動産投資ローンを現役時代に完済すれば、定年後も家賃収入が継続して入ってきます。これは、自分自身で作り上げる「私的年金」となり、老後の生活を支える心強い味方になります。
生命保険の代わりになる「団体信用生命保険」
不動産投資ローンを組む際には、「団体信用生命保険（団信）」への加入が一般的です。これは、ローン契約者に万が一のことがあった場合（死亡または高度障害）、ローンの残債が保険金で完済される仕組みです。
残された家族には、ローン負担のない不動産が残り、そこから得られる家賃収入が生活を支えます。まさに、生命保険のような役割を果たしてくれるのです。
インフレに強い現物資産が持てる
インフレとは、物価が上昇し、お金の価値が下がることです。例えば、今まで100円で買えたパンが120円になるような状況です。現金や預金はインフレによって実質的な価値が目減りしてしまいますが、不動産のような「現物資産」は、物価の上昇に伴ってその価値も上昇する傾向があります。インフレへのリスクヘッジとして、不動産投資は非常に有効な手段です。
相続税対策として有効な場合がある
現金や預金を相続する場合、その金額がそのまま相続税の課税対象となります。一方、不動産は「相続税評価額」という、時価よりも低い金額で評価されるのが一般的です。そのため、同じ価値の資産でも、現金で相続するより不動産で相続した方が、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
レバレッジ効果で効率的な資産形成を目指せる
先述の通り、ローンを活用することで自己資金以上の資産を運用できる「レバレッジ効果」は大きなメリットです。自己資金だけで投資を行う場合に比べ、より早く、より大きな資産形成を目指すことが可能になります。
不動産投資のデメリットとは
メリットが多い一方で、不動産投資には当然ながらデメリットやリスクも存在します。しかし、リスクを正しく理解し、事前に対策を講じることで、その多くはコントロール可能です。ここでは代表的なリスクと、その具体的な対策法を解説します。
空室リスク
不動産投資で避けたいのが、入居者が見つからず家賃収入がゼロになる「空室」です。
対策
- 入居者ニーズの高いエリア・物件の選定
- 賃貸物件のプロの視点から言えば、最寄り駅から徒歩10分以内、周辺にコンビニやスーパーがある、といった利便性の高い立地は、いつの時代も需要が安定しています。また、単身者向けか、ファミリー向けかなど、エリアの特性に合った物件を選ぶことが重要です。
- 信頼できる管理会社の活用
- 質の高い管理会社は、効果的な入居者募集（リーシング）のノウハウを持っており、空室期間を短くするための強力なパートナーとなります。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を支払ってくれないリスクです。
対策
- 入居審査と家賃保証会社の利用
- 現在、賃貸契約では家賃保証会社の利用が一般的です。万が一滞納が発生しても、保証会社が家賃を立て替えてくれるため、オーナーの収入が途絶えることはありません。
金利上昇リスク
変動金利でローンを組んだ場合、将来的に金利が上昇し、毎月の返済額が増加するリスクがあります。
対策
- 固定金利の選択や資金計画に余裕を持つ
- 初心者のうちは、返済額が変わらない「固定金利」を選ぶのも一つの手です。また、変動金利を選ぶ場合でも、将来の金利上昇を見越して、手元のキャッシュフローに余裕を持たせた資金計画を立てることが不可欠です。
災害リスク
地震や火災、水害などで建物が損壊するリスクです。
対策
- 各種保険への加入とハザードマップの確認
- 火災保険への加入はローン契約の条件ですが、地震による損害は地震保険でしかカバーされません。必要に応じて地震保険にも加入しましょう。また、購入前に自治体が公表しているハザードマップで、物件所在地の災害リスクを確認することも重要です。
老朽化・修繕リスク
建物は年月の経過とともに劣化し、エアコンや給湯器の交換、外壁塗装などの修繕が発生します。
対策
- 修繕履歴の確認と計画的な資金積立
- 中古物件の場合は、過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認しましょう。また、家賃収入の一部を、将来の修繕費として計画的に積み立てておくことが大切です。
物件価格の下落リスク
購入した物件の資産価値が、将来的に下落するリスクです。
対策
- 長期的な人口動態の予測と再開発エリアの選定
- 日本の総人口は減少傾向にありますが、東京などの都市部では今後も人口流入が見込まれるエリアも存在します。長期的に賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことが、資産価値を維持する上で重要な対策です。
流動性リスク
不動産は株式などと違い、売りたいと思った時にすぐに現金化できるわけではありません。売却には数ヶ月単位の時間がかかることもあります。
対策
- あくまで長期投資と捉え、余裕資金で行う
- 不動産投資は短期的な売買で利益を出すものではなく、長期的に資産を育てるものです。生活に必要なお金とは別に、余裕資金で取り組むことが大前提です。
まとめ
今回は、不動産投資の基本的な仕組みから、メリット・デメリットを解説しました。
不動産投資は、安定した家賃収入や生命保険効果といった数多くのメリットがある一方、空室や災害などのリスクも伴う投資手法です。しかし、それらのリスクは、事前に正しい知識を身につけ、適切な対策を講じることで十分にコントロールが可能です。
そして、成功への重要なカギは、信頼できるプロのパートナー（不動産会社）を見つけることにあります。あなたの目標達成のために、的確なアドバイスとサポートを提供してくれるパートナーがいれば、これほど心強いことはありません。
この記事を読んで不動産投資の全体像が見えたら、まずは第一歩として、各社が提供している無料の資料請求や、オンラインセミナーに参加してみるのはいかがでしょうか。リスクなく、さらに詳しい情報を得ることから始めてみましょう。あなたの資産形成の選択肢として、不動産投資が有効な一手となることを願っています。
