不動産相続の税金解説：計算から節税、トラブル回避まで

• 相続税: 不動産を含む遺産の総額が基礎控除額を超えた場合に課税されます。
• 登録免許税: 不動産の名義変更（相続登記）を行う際に必要です。税額は原則として固定資産税評価額の0.4%です。
• 不動産取得税: 通常、相続による不動産取得には課税されませんが、特定のケース（例：死因贈与や特定遺贈など）では課税される場合があります。
• 固定資産税・都市計画税: 相続した不動産を保有し続ける場合、毎年課税されます。
• 所得税・住民税（譲渡所得税）: 相続した不動産を売却して利益が出た場合に課税されます。

• 評価方法の確認: 土地の評価は路線価か倍率方式か、建物の評価は固定資産税評価額かを確認します。賃貸している場合は評価額が軽減されることがあります。
• 遺産総額の把握: 不動産以外の財産や債務も正確に把握する必要があります。
• 納税資金の準備: 相続税は原則現金納付です。不動産はすぐに現金化できないため、納税資金を事前に準備しておく必要があります。
• 共有名義のリスク: 安易に共有名義にすると、将来の売却や活用、さらなる相続時にトラブルの原因となる可能性があります。
• 相続登記の義務化: 2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
• 相続税申告・納付期限: 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
• 税務調査のリスク: 明らかな節税目的の不動産購入や、申告後短期間での売却は税務署に否認されるリスクがあります。
• 2割加算: 配偶者と一親等の血族（子や親）以外の人が相続する場合、相続税額が2割加算されます。

相続財産に不動産が含まれる場合、以下のようなトラブルが発生しやすくなります。

• 遺産分割に関するトラブル
  • 誰が不動産を相続するかで揉める。
  • 不動産を公平に分割する方法（現物分割、代償分割、換価分割）で意見が合わない。
  • 不動産の評価額で揉める。
  • 代償分割で不動産を取得した相続人が、他の相続人に代償金を支払えない。
  • 誰も相続したがらない（管理負担、立地など）。
    
    ※代償分割：遺産分割において、ある相続人が遺産を現物で取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法
    
    ※換価分割：相続財産（遺産）を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分割する遺産分割方法
    
• 手続き・管理に関するトラブル
  • 過去の相続登記が未了で、権利関係が複雑になっている。
  • 相続したものの活用されず空き家となり、管理費や固定資産税の負担、老朽化、近隣への迷惑が発生する。
  • 共有名義にした結果、売却や賃貸、管理費負担で揉める。
• 納税に関するトラブル
  • 相続税の納税資金が用意できない。
• 相続人に関するトラブル

• 評価額を下げる対策
  • 現金を不動産に換える: 一般的に現金よりも不動産の方が相続税評価額が低くなる可能性があります。注意点として、あくまで可能性のため、必ずしも評価額が低くなるというわけではありません。
  • デメリットとして流動性の低下、維持管理費、空室リスク、価格変動リスク、売却のしにくさなど、注意点としては相続税評価額と時価の乖離を利用するものであるため、露骨な節税策は税務署に否認されるリスクがあることも確認しておきましょう。
  • 賃貸物件の建築・購入: 土地（貸家建付地）や建物（貸家）の評価額が下がります。
• ※貸家建付地：自己所有の土地に賃貸物件が建っていて、それを第三者に貸している土地のこと
• 小規模宅地等の特例: 被相続人等の自宅や事業用の土地の評価額を最大80%減額できる制度です。小規模宅地等の特例は、適用要件が非常に厳格であり、他の特例との選択が必要となる場合があります。
• 生前贈与の活用:
  • 暦年贈与:年間110万円までの贈与は贈与税の基礎控除により非課税です。
•  2024年以降、相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算されるようになりました。（生前贈与加算の期間延長、段階的施行）
• 細かい要件がありますので、詳細は国税庁の公式HPなどで確認することを推奨します。
• 相続時精算課税制度: 2,500万円までの贈与が特別控除の対象となり、将来の相続時に精算されます（別途基礎控除110万円あり）。不動産の贈与にも利用できます。
•  2024年から年間110万円の基礎控除が創設され、この枠内であれば贈与税・相続税がかからず、申告も不要になりました。
• 住宅取得等資金の贈与: 親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合に非課税枠があります。
• 配偶者への居住用不動産の贈与（おしどり贈与）: 婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与する場合、最高2,000万円まで非課税枠があります（暦年贈与と併用可）。
• その他の対策:
  • 生命保険の活用: 死亡保険金には「500万円 × 法定相続人の数」の非課税枠があります。
  • 養子縁組: 法定相続人を増やし、基礎控除額や生命保険の非課税枠を増やすことができます。
• ただし税法上のリスクとして、2割加算の対象になる可能性や、不当な租税回避とみなされる可能性、親族間の感情的な対立を招くリスク、原則1人または2人まで法定相続人に含められる養子の人数制限（実子に有無によって変わる）があります。
• 非課税財産の購入: 墓地や仏壇などを生前に購入しておきます。
• リフォーム: 生前にリフォーム費用を支出することで、現金を減らしつつ不動産の価値を維持・向上させます。
• しかし、この方法の節税効果は限定的（現金支出による財産減が主）であり、主に資産価値の維持・向上が目的となっています。

• ご自身やご家族が価値の高い不動産（自宅、収益物件、土地など）を所有している方。
• 相続人となる可能性のある方が複数いるご家庭。
• 相続税の負担をできるだけ軽減したいと考えている方。
• 将来、相続人間でのトラブルを避け、円満な資産承継を望む方。
• 賃貸経営や不動産活用による節税に関心がある方。
• 生前贈与や遺言書の作成を検討している方。