大切なご家族が亡くなられ、不動産の相続手続きを前に「何から始めればよいか…」と途方に暮れていませんか？2024年4月から相続登記が義務化され、手続きを放置すると過料が科される可能性もあり、不安は尽きません。
この記事では、複雑な不動産相続の全体像を掴めるよう、手続きの全ステップを分かりやすく解説します！
不動産相続手続きは義務化！放置するリスクとは？
不動産の相続手続きと聞いて、これまでは「いつかやればいい」と考えていた方もいらっしゃるかもしれません。しかし、法改正によりその状況は一変しました。今、不動産相続手続きは「必ずやらなければならない義務」となったのです。まずは、この重要な変更点について理解を深めましょう。
2024年4月1日から始まった相続登記の義務化とは？
これまで任意だった不動産の相続登記（不動産の名義変更）が、2024年4月1日から法律上の義務となりました。
これは、所有者が不明な土地が増え、空き家問題や再開発の阻害といった社会問題につながっていることが背景にあります。国が不動産の所有者を正確に把握するために、相続が発生したら、その不動産を誰が相続したのかを法務局に登記（登録）することが全ての相続人に義務付けられたのです。
このルールは、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。つまり、過去に相続したまま名義変更をしていなかった不動産も、義務化の対象となるため注意が必要です。
手続きの期限は「相続を知った日から3年以内」
相続登記の義務化には、明確な期限が設けられています。
「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」
簡単に言うと、「不動産を相続することになったと知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。遺産分割協議が長引くなど、すぐに登記ができない事情がある場合でも、まずは自分が相続人であることを申告する「相続人申告登記」という簡易な制度を利用して、義務を果たす必要があります。
不動産相続手続きをしないとどうなる？
では、期限内に不動産相続手続き（相続登記）をしないと、具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか。
- 10万円以下の過料（罰金）が科される可能性がある
正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは行政罰であり、刑事罰ではありませんが、金銭的な負担が発生するリスクです。 - 不動産の売却や担保設定ができない
不動産を売却したり、ローンを組むために金融機関の担保に入れたりするには、その不動産がご自身の名義になっていることが大前提です。被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、これらの法律行為は一切できません。 - 他の相続人とのトラブルの原因になる
手続きを放置している間に、相続人がさらに亡くなる（二次相続）などして、関係者が増えていく可能性があります。ネズミ算式に権利関係者が増えると、話し合い（遺産分割協議）がまとまらなくなり、手続きが非常に困難になるケースが少なくありません。 - 差し押さえのリスク
他の相続人の誰かに借金があった場合、その相続人の法定相続分が債権者に差し押さえられてしまうリスクもあります。
このように、不動産相続手続きを放置することには、百害あって一利なしです。ご自身の権利を守り、将来のトラブルを避けるためにも、早めに手続きに着手することが重要です.
不動産相続手続きのステップと全体の流れ
「義務なのはわかったけれど、具体的に何から始めればいいの？」という方のために、ここからは不動産相続手続きの全体の流れを解説します。まずは全体像を掴みましょう。
【不動産相続手続きの全体像】
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を確定させる
- 相続財産を調査する
- 遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議書を作成する
- 法務局へ相続登記を申請する
- 相続税の申告・納付
STEP1：遺言書の有無を確認する
相続が開始したら、まず最初に被相続人が遺言書を遺していないかを確認します。遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産分割が行われるため、手続きの進め方が大きく変わります。自宅の仏壇や金庫、貸金庫、付き合いのあった信託銀行や専門家（弁護士・司法書士など）に確認しましょう。
STEP2：相続人を確定させる（戸籍謄本の収集）
遺言書がない場合、または遺言書で指定されていない財産がある場合は、法律で定められた相続人（法定相続人）全員で遺産の分け方を話し合います。そのために、誰が法的な相続人なのかを確定させる必要があります。これは、被相続人の「出生から死亡まで」の連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）を全て集めることで証明します。
STEP3：相続財産を調査する
相続の対象となる財産をすべてリストアップします。不動産については、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」が手がかりになります。また、役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得すれば、その市区町村内で被相続人が所有していた不動産の一覧を確認できます。
STEP4：遺産分割協議を行う
相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で「誰が」「どの財産を」「どれくらいの割合で」相続するのかを話し合います。この話し合いを遺産分割協議と呼びます。1人でも欠席したり、合意しなかったりすると協議は成立しません。
STEP5：遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議で合意した内容を、書面にまとめます。これが遺産分割協議書です。後のトラブルを防ぐため、また相続登記の申請で必要となる重要な書類です。作成したら、相続人全員が署名し、実印を押印します。
STEP6：法務局へ相続登記を申請する
必要書類がすべて揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。登記申請書を作成し、収集した戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類とともに提出します。申請が受理され、登記が完了すれば、不動産の名義が正式に相続人へと変更されます。
STEP7：相続税の申告・納付（必要な場合のみ）
相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。期限は相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内と定められており、相続登記とは別の手続きとして税務署に対して行います。
不動産相続手続きの必要書類一覧と取得方法
不動産相続手続きで時間と手間がかかるのが、必要書類の収集です。ここでは、必要な書類を一覧でご紹介し、どこで取得できるのかを詳しく解説します。
全ケースで共通して必要な書類
まずは、どのような相続方法であっても基本的に必要となる書類です。
| 必要書類 | 取得場所 |
| 被相続人（亡くなった方）の書類 | |
| 出生から死亡までの連続した戸籍謄本等 | 本籍地の市区町村役場 |
| 住民票の除票（または戸籍の附票） | 最後の住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の書類 | |
| 現在の戸籍謄本 | 各人の本籍地の市区町村役場 |
| 不動産に関する書類 | |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 |
| 登記申請書 | 法務局の窓口またはHP |
| 手続きをする人（申請人）の書類 | |
| 住民票 | 住所地の市区町村役場 |
戸籍謄本は「被相続人の出生から死亡まで」すべて必要
相続手続きで重要なのが、被相続人の「出生から死亡までの連続した戸籍謄本」です。これは、他に相続人がいないことを法的に証明するために不可欠な書類です。
人は結婚や転籍などで新しい戸籍が作られるため、多くの場合、複数の市区町村役場に戸籍を請求する必要があります。現在の戸籍から一つずつ過去に遡っていく地道な作業となり、すべての収集に1〜2ヶ月かかることも珍しくありません。遠方の役所には郵送で請求する必要があり、手続きの中で時間のかかる部分だと考えておきましょう。
不動産相続手続きにかかる費用のすべて
不動産相続手続きには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。大きく分けて「自分で手続きする場合にかかる実費」と「専門家に依頼する場合の報酬」があります。金銭的な不安を解消するため、費用の内訳を詳しく見ていきましょう。
自分で手続きする場合にかかる費用
専門家に依頼せず、ご自身ですべての手続きを行う場合でも、以下の実費は必ず発生します。
登録免許税の計算方法（固定資産税評価額 × 0.4%）
相続登記を申請する際に、法務局へ納める税金です。計算式は以下の通りです。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4%
固定資産税評価額は、毎年春に送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されています。または、不動産所在地の市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得して確認します。
【計算例】
- 土地の評価額：2,000万円
- 建物の評価額：500万円
- 合計評価額：2,500万円
→ 登録免許税 = 2,500万円 × 0.4% = 10万円
登録免許税は、収入印紙を購入し、登記申請書に貼付して納付します。
専門家に依頼する場合の費用（司法書士への報酬相場）
戸籍の収集から遺産分割協議書の作成、登記申請までの一連の手続きを司法書士に依頼した場合の報酬です。
司法書士の報酬相場：7万円 〜 15万円程度
この金額は、あくまで一般的な相続（相続人2〜3名、不動産1ヶ所）の場合の目安です。相続人の数が多い、不動産が複数ある、手続きが複雑なケースなどでは、報酬額は加算されます。依頼する際は、必ず事前に見積もりを取り、業務範囲と費用を確認しましょう。
相続税はかかる？基礎控除の計算方法
相続財産の総額によっては、登録免許税とは別に相続税がかかる場合があります。ただし、相続税には大きな基礎控除があるため、ほとんどのケースでは申告不要です。
相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ (600万円 × 法定相続人の数)
例えば、相続人が妻と子2人（合計3人）の場合、基礎控除額は3,000万円 + (600万円 × 3人) = 4,800万円となります。相続財産の合計がこの金額を超えない限り、相続税はかからず、申告も不要です。
不動産相続手続きは自分でできる？司法書士に依頼すべき？
「費用を抑えたいから自分で挑戦したい」「でも、複雑そうで失敗が怖い」と悩む方も多いでしょう。ここでは、自分で手続きを行う場合と、専門家である司法書士に依頼する場合のメリット・デメリットを比較し、あなたがどちらを選ぶべきかの判断材料を提供します。
自分で不動産相続手続きを行うメリット・デメリット
【メリット】
- 費用を安く抑えられる
大きなメリットは、司法書士への報酬がかからないことです。登録免許税や書類取得費用の実費のみで済むため、10万円前後の費用を節約できます。
【デメリット】
- 膨大な時間と手間がかかる
戸籍の収集や書類作成、法務局とのやり取りなど、すべての作業を自分で行う必要があります。特に平日に役所や法務局に行く時間を確保できない方には大きな負担となります。 - 書類の不備で手続きが滞るリスク
専門知識が必要なため、書類の収集漏れや申請書の記載ミスが起こりがちです。不備があると法務局から補正の指示があり、何度もやり取りをするうちに、さらに時間がかかってしまいます。
司法書士に依頼するメリット・デメリット
【メリット】
- 時間と手間を大幅に削減できる
煩雑な戸籍収集から複雑な書類作成、法務局への申請まで、すべてを代行してもらえます。あなたは必要事項の確認と署名・押印をするだけで、時間的・精神的な負担から解放されます。 - 正確かつスムーズに手続きが完了する
専門家が法的知識に基づいて手続きを進めるため、ミスなく確実に名義変更を完了できます。関連する他の手続きについてもアドバイスをもらえることがあります。
【デメリット】
- 報酬（費用）がかかる
前述の通り、7万円〜15万円程度の報酬が別途必要になります。
まとめ
ここまで不動産相続手続きの全体像を、ステップに沿って解説しました。
重要なポイントは、2024年4月1日から相続登記が義務化され、「相続を知った日から3年以内」という期限が設けられたことです。手続きを放置すると過料のリスクがあるだけでなく、将来の売却やトラブルの原因にもなりかねません。
不動産相続手続きの要点は以下の通りです。
- 期限を意識する
- まずは「3年以内」という期限を念頭に置き、いつまでに完了すべきか計画を立てましょう。
- 流れを把握する
- 全体の流れを理解し、最初に行うべき「遺言書の確認」と「相続人の確定（戸籍収集）」から着手しましょう。
- 費用を準備する
- 登録免許税や書類取得費用、専門家への報酬など、必要となる費用の目安を把握しておきましょう。
- 専門家を頼る
- 「手続きが複雑」「時間がない」と感じたら、一人で抱え込まずに司法書士などの専門家へ相談することも賢明な選択です。
大変に思えるかもしれませんが、一番大切なのは、先延ばしにせず「まず第一歩を踏み出すこと」です。
まずは故人の遺言書を探してみる、あるいはご自身の家族の戸籍謄本を1通取得してみることから始めてみてはいかがでしょうか。この記事が、あなたの相続手続きの不安を解消し、着実な一歩を後押しできれば幸いです。
