不動産売買の仲介手数料とは？上限額と計算式

2025-10-302025-11-11

不動産売買で発生する諸費用の中でも高額な「仲介手数料」。「この金額、本当に妥当なの？」「どうやって計算するの？」と不安に思っていませんか？

この記事では、仲介手数料が不動産会社への「成功報酬」である意味と、法律で厳密に定められた「報酬の上限額」を徹底解説します。

具体的な計算方法や、価格別の早見表も紹介。この記事を読めば、不動産会社から提示された金額が法律の上限内で適正か、自分で判断できるようになります。

高額な費用への不安を解消し、安心してマイホーム購入・売却の資金計画を立てましょう！

不動産売買の「仲介手数料とは？」基本的な仕組みを解説

不動産売買を進める際、見積書を見て「仲介手数料」の金額に驚く方は少なくありません。まずは、この手数料がどのような性質のもので、何の対価として支払う費用なのか、基本的な仕組みを理解しましょう。

仲介手数料は不動産会社への「成功報酬」

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸の取引において、売主と買主（または貸主と借主）の間に入り、契約を成立させるために「仲介業務」を行った不動産会社に対して支払う対価のことです。

重要なのは、これが「成功報酬」であるという点です。

不動産会社に「家を売りたい」「家を買いたい」と相談し、物件の査定や内覧（物件案内）を依頼しただけでは、仲介手数料は発生しません。あくまで、その不動産会社の仲介によって売買契約が成立（成約）した時点で初めて、支払い義務が生じる費用です。

仲介手数料に含まれる業務内容とは？

では、不動産会社は具体的にどのような業務を行ってくれるのでしょうか。仲介手数料には、売買契約を成立させ、物件を安全に引き渡すまでの一連のサポート業務に対する費用が含まれています。

＜売主側の主な業務＞

物件の価格査定（訪問査定・簡易査定）
物件の調査（法務局や役所での権利関係・法令上の制限の調査）
販売（広告）活動（ポータルサイトへの掲載、チラシ作成・配布など）
購入希望者の募集、問い合わせ対応
物件の内覧（案内）対応
購入希望者との契約条件の交渉・調整

＜買主側の主な業務＞

希望条件のヒアリング、資金計画（住宅ローンなど）の相談
希望条件に合う物件の検索、紹介
物件の内覧（現地案内）の手配、同行
売主側との契約条件の交渉・調整

＜売主・買主共通の業務＞

重要事項説明書の作成・説明
- （物件の権利関係、法令上の制限、インフラ状況など専門的な調査結果をまとめた書類の説明）
不動産売買契約書の作成
- （契約条件、手付金、引渡し時期などを明記した書類の作成・取り交わし）
住宅ローンの手続きサポート（買主側）
引渡し日時の調整
引渡し（残代金決済）の立ち会い、登記手続きのサポート

これらの専門的な業務を、売主・買主が個人で行うのは非常に困難です。仲介手数料は、こうした複雑な手続きを代行し、安全な取引を実現するための専門サービス料と言えます。

「片手仲介」と「両手仲介」とは？手数料に違いは？

仲介手数料の話では、よく「片手」「両手」という言葉が出てきます。これは不動産会社と売主・買主の関係性を示す業界用語です。

片手仲介（かたてちゅうかい）
- 売主側にA社、買主側にB社と、それぞれ別の不動産会社がつく形態。
- 売主はA社に、買主はB社に、それぞれ仲介手数料を支払います。
両手仲介（りょうてちゅうかい）
- 売主側・買主側ともに、1社の不動産会社（C社）が仲介する形態。
- 売主はC社に、買主もC社に、それぞれ仲介手数料を支払います。

ここで押さえておくべき点は、「片手仲介」「両手仲介」どちらの形態であっても、あなたが支払う仲介手数料の「上限額」のルールは変わらないということです。

仲介手数料とはいくら？法律で決まる「上限額」と「計算式」

仲介手数料は高額になりがちですが、不動産会社が自由に金額を決められるわけではありません。上限額は法律で厳格に定められています。

宅地建物取引業法に基づく報酬の上限

不動産会社が受け取れる仲介手数料の金額は、「宅地建物取引業法（宅建業法）」という法律によって、その上限額が定められています。

逆に言えば、法律で定められているのはあくまで「上限」です。そのため、不動産会社が上限額より安い金額（例えば「仲介手数料半額」や「無料」）で仲介を行うことも、法律上は問題ありません。

ただし、先述したように仲介業務には多くの専門的な手間とコストがかかります。そのため、多くの不動産会社は、この法律で定められた上限額を「正規の手数料」として請求するケースが一般的です。

正式な計算方法

宅建業法で定められている、売買価格に応じた正式な報酬（仲介手数料）の上限額の計算式は、以下の3つの区分に分かれています。

売買価格200万円以下の部分：売買価格×5%
売買価格200万円超400万円以下の部分：売買価格×4%
売買価格400万円超の部分：売買価格×3%

例えば、売買価格が3,000万円の場合、この3つの区分に分けて計算する必要があり、非常に複雑です。

200万円×5%=10万円
(400万円 – 200万円)×4%= 8万円
(3,000万円 – 400万円)×3%=78万円

合計： (1) + (2) + (3) = 96万円（+消費税）

この計算を毎回行うのは大変なため、実務上はもっと簡単な「速算式」が使われます。

便利な「速算式」（税抜報酬額）：（売買価格×3%+6万円）

現在の不動産売買は、そのほとんどが400万円を超えます。

そこで、売買価格が400万円を超える場合は、以下の「速算式」を使うと、正式な計算と同じ結果を簡単に導き出せます。

仲介手数料（税抜）＝（売買価格×3%+6万円）

この速算式で算出された金額に、別途、消費税（通常10%）が加算されます。見積書を確認する際は、税込金額か税抜金額かを必ずチェックしましょう。

＜速算式の計算例（売買価格3,000万円の場合）＞

（3,000万円×3%+6万円）＝ 90万円 + 6万円＝ 96万円（税抜）

96万円×1.10（消費税10%）＝ 105万6,000円（税込）

先ほどの正式な計算方法（3区分）の結果と一致することがわかります。

なぜ「+6万円」になるのか？速算式の仕組みを解説

「なぜ速算式に『+6万円』という数字が出てくるのか？」と疑問に思う方もいるでしょう。

これは、正式な計算式を簡略化するために調整された数字です。

もし、3,000万円の物件を「全体×3%」で計算してしまうとどうなるでしょうか？

3,000万円×3%= 90万円

これでは、正式な計算の96万円より6万円安くなってしまいます。

この「6万円」の差額は、本来なら高い料率（5%や4%）で計算すべきだった「400万円以下の部分」を、一律で「3%」で計算してしまったために生じています。

正式な計算（400万円までの部分）
- (200万円×5%)+(200万円×4%)=10万円+8万円 = 18万円
速算式での計算（400万円までの部分）
- (400万円×3%)=12万円

この差額（18万円 – 12万円 = 6万円）こそが、速算式で「+6万円」する理由です。あらかじめこの差額を足しておくことで、正式な計算結果と一致するように作られています。

計算に使う「売買価格」は「税抜価格」

速算式を使う際、注意すべき重要なポイントが一つあります。

それは、計算の基礎となる「売買価格」は「税抜価格」を使用するというルールです。

土地
- 土地は消費の対象ではないため、消費税はかかりません。
建物
- 個人が売主の中古住宅（マイホームなど）は非課税ですが、不動産会社（宅建業者）が売主の新築戸建てやリノベーション済み中古マンションなどは、建物価格に消費税がかかります。

売買契約書には「売買総額 5,500万円（うち建物価格2,000万円、消費税200万円）」のように記載されます。この場合、仲介手数料の計算に使うのは、税込総額の5,500万円ではなく、税抜価格の5,300万円（土地3,300万円+建物2,000万円）です。

※個人が売主の中古物件の場合は、総額＝非課税（税抜価格）となります。

【価格別】仲介手数料の上限額はいくら？早見表でシミュレーション

速算式がわかっても、いちいち計算するのは面倒かもしれません。ここでは、主要な売買価格別に、仲介手数料の上限額（税込10%）がいくらになるのかを一覧表（早見表）でご紹介します。

仲介手数料の早見表（売買価格別）

売買価格（税抜）	計算式（税抜）	仲介手数料（税抜）	仲介手数料（税込10%）
1,000万円	(1,000万円 × 3% + 6万円)	36万円	39万6,000円
2,000万円	(2,000万円 × 3% + 6万円)	66万円	72万6,000円
3,000万円	(3,000万円 × 3% + 6万円)	96万円	105万6,000円
4,000万円	(4,000万円 × 3% + 6万円)	126万円	138万6,000円
5,000万円	(5,000万円 × 3% + 6万円)	156万円	171万6,000円
6,000万円	(6,000万円 × 3% + 6万円)	186万円	204万6,000円
1億円	(1億円 × 3% + 6万円)	306万円	336万6,000円

具体例(1) 3000万円（税抜）の中古マンションを「購入」した場合

計算式
- (3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.10(消費税10%)
税抜手数料
- 90万円 + 6万円 = 96万円
税込手数料
- 96万円 × 1.10= 105万6,000円

具体例(2) 5000万円（税抜）の一戸建てを「売却」した場合

計算式
- (5,000万円 × 3% + 6万円) × 1.10 (消費税10%)
税抜手数料
- 150万円 + 6万円 = 156万円
税込手数料
- 156万円 × 1.10= 171万6,000円

400万円以下の「低廉な空き家」の特例とは？

補足として、売買価格が400万円以下の物件（いわゆる低廉な空き家など）の取引については、特例が設けられています。

これらの物件は、売買価格が低くても、通常の物件と同様に現地調査や役所調査などのコストがかかります。速算式（× 3% + 6万円）では計算が合わず、最低限の報酬（400万円の場合：18万円+消費税）しか得られないため、不動産会社が仲介を敬遠しがちでした。

そこで法改正により、400万円以下の低廉な空き家等の売買（売主側）については、調査費用などを含めて最大18万円（+消費税）を請求できる特例が設けられています。

仲介手数料は「いつ・誰が」払う？支払いタイミングと負担者

仲介手数料の上限額がわかったところで、次に「誰が、いつ支払うのか」という疑問を解消しましょう。

誰が払う？「売主」も「買主」もそれぞれ支払う

仲介手数料は、「仲介を依頼した人」が「依頼先の不動産会社」に支払うものです。

売主
- 売却を依頼した不動産会社（A社）へ支払う
買主
- 購入を依頼した不動産会社（B社）へ支払う

先述した「両手仲介」で、売主・買主のどちらも同じC社に仲介を依頼した場合は、売主も買主も、それぞれがC社に対して仲介手数料（上限額の範囲内）を支払うことになります。

いつ払う？「契約時」と「引渡し時」の2回に分けるのが一般的

仲介手数料は高額なため、支払いタイミングも気になるところです。

法律で支払時期は明確に定められていませんが、不動産業界の商慣習として、以下の2回に分けて支払うケースが一般的です。

売買契約締結時
- 仲介手数料の50%
物件の引渡し完了時
- 残りの50%

仲介手数料は「成功報酬」です。売買契約が成立した時点で報酬請求権の半分が、そして物件の引渡しまで無事に完了した時点で残りの半分が確定する、という考え方に基づいています。

ただし、不動産会社の方針によっては「引渡し完了時に一括で100%」とするケースもあります。いつ支払うかは、不動産会社と結ぶ「媒介契約書（仲介の依頼書）」に必ず記載されていますので、契約前にしっかり確認しましょう。

支払い方法は？現金か銀行振込

以前は現金で支払うこともありましたが、現在は取引の安全性の観点から「銀行振込」が一般的です。特に引渡し（残代金決済）は金融機関で行うことが多いため、そのまま振込手続きを行います。

なお、その際の銀行振込手数料は、支払う側（売主・買主）の負担となることがほとんどです。

仲介手数料とは別に必要な諸費用と「値引き交渉」の注意点

最後に、仲介手数料に関するよくある疑問や注意点を解説します。

仲介手数料以外にも！不動産売買にかかる諸費用一覧

不動産売買でかかる費用は、仲介手数料だけではありません。資金計画を立てる際は、以下の「諸費用」も必ず考慮に入れてください。

＜売主側でかかる主な諸費用＞

印紙税（売買契約書に貼る印紙代）
抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っている場合）
譲渡所得税・住民税（売却して利益が出た場合）
引っ越し費用など

＜買主側でかかる主な諸費用＞

印紙税（売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼る印紙代）
登録免許税（所有権移転登記・抵当権設定登記の費用）
不動産取得税（購入後にかかる税金）
住宅ローン関連費用（事務手数料、保証料、火災保険料など）
固定資産税・都市計画税の清算金
引っ越し費用など

諸費用の目安は、売買価格の数%～10%程度と幅がありますので、早めに不動産会社に見積もりをもらいましょう。

仲介手数料は「値引き交渉」できる？

法律で定められているのは「上限額」ですから、それ以下の金額にするための「値引き交渉」自体は可能です。

もし交渉するのであれば、効果的なタイミングは、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ前（＝仲介を正式に依頼する前）です。

特に売主側が、1社に絞って売却を任せる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶことを条件に、交渉を持ちかけるケースが見られます。

「仲介手数料無料」や「半額」のカラクリとは？

「仲介手数料無料」や「半額」をうたう不動産会社もあります。これは、以下のようなビジネスモデルで成り立っているケースが一般的です。

（買主無料の場合）売主から手数料をもらっている
- 不動産会社が売主からも仲介依頼を受けている「両手仲介」の物件であれば、売主側の手数料収入を元に、買主側への請求額を減らしている場合があります。
（売主無料の場合）不動産会社が直接買い取る
- これは「仲介」ではなく「買取」です。不動産会社が自ら買主となるため、仲介手数料は発生しません。ただし、買取価格は市場価格より安くなるのが一般的です。

手数料が安いことには、必ず理由があります。仲介手数料以外の名目（例：事務手数料、コンサルティング料など）で別途費用を請求されないか、契約前にしっかり確認することが大切です。